생애최초 주택구입자금대출 LTV DTI DSR 금리 조건 정리

2022년 3분기 중에 생애최초 주택구입자에 대한 주택담보대출 비율(LTV) 상한이 완화됩니다. 정부는 현행 60~70% 수준(투기과열지구: 60%, 조정대상지역: 70%)인 LTV 상한은 주택 소재지역, 주택가격, 소득과 상관없이 80%로 완화한다고 발표했는데요. 이번 포스팅은 LTV가 무엇인지, LTV 완화는 또 무엇인지 함께 알아보도록 하겠습니다.

LTV란?

LTV란 집 값 대비 대출 비율을 말합니다. 주택담보대출(이하 주담대)은 주택을 은행에 맡기고 돈을 빌리는 건데요. 이때 집값 만큼 돈을 다 대출해주지는 않습니다. 보통 집값의 60 ~ 70% 정도 대출을 해줍니다. 이때 이 60 ~ 70%가 바로 LTV입니다.

보통 집값이 9억 원인 집이라면 4억 원 정도의 대출이 가능한데요. 집값은 KB부동산 시세가 기준이고 시세가 없는 빌라나 주택은 은행에서 감정합니다. LTV는 지역, 주택의 가격에 따라 비율이 달라집니다. 서울 및 수도권은 대부분 LTV 60%가 적용되고 있습니다.

그리고 주담대 관련 뉴스를 보다 보면 DTI, DSR이라는 용어도 자주 등장하는데요. 각각의 단어에 대해 설명드리겠습니다.

DTI란?

소득대비 부채 비율을 말합니다. 과도한 대출로 영혼까지 끌어모아서 갭투자를 하려는 이들을 막기 위해 사용되는 개념입니다. 즉 소득에 대비해서 부채가 일정 비율 이상이면 대출을 받을 수 없게 됩니다. DTI 50%라면 내가 부담하는 부채가 내 소득의 50%를 넘으면 안 됩니다.

DSR

총부채원리금 상환 비율을 말합니다. 소득 수준에 따라 대출한도를 제한하는 건데요. 가령 일정한 소득이 있는 사람이 대출을 받으려고 하는데요. 이 사람이 부채가 있는 상황에서 다른 대출을 또 받으려고 할 때 이 사람의 현재 소득을 기준으로 상환 능력을 판단하는 걸 말합니다.

얼핏 보면 DTI와 비슷해보이는데요. DTI는 소득대비 주담대 원리금에 대해 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융부채로 대출 한도를 계산합니다.

DSR은 대출 원리금의 신용카드 미결재액, 자동차할부금 등 모든 대출의 원금과 이자를 다 더한 원리금 상환 능력을 심사합니다.

DTI보다 더 엄격한 건데요. 최근에는 DSR 규제가 점차 강화되고 있습니다. 정부에서 가계부채 비율이 늘어나는 걸 막기 위해 DSR 규제를 강화해서 대출이 어렵게 만들기 때문입니다.

생애최초 주택구입자금대출 조건 이번에 어떻게 달라지는 건지?


정부는 2022년 3분기 중에 생애최초 주택구매자에 한해서 주택 소재지역, 주택가격, 소득에 관계없이 LTV 상한 80%를 적용한다고 밝혔습니다.

이 말은 주택을 처음으로 구입하는 경우, 구매하려는 주택 가격의 80%의 금액까지 대출을 할 수 있게 해준다는 뜻입니다.

2021년 말 기준 수도권 아파트 중위가격이 7.7억 원인데요. LTV 80%를 적용하면 6.2억 원까지 대출이 가능해집니다. 여기에 맞춰서 대출한도도 늘어났는데요. 기존에는 최대 대출할 수 있는 금액이 4억 원이었는데 이번에 6억 원으로 상향됐습니다.

생애최초 주택구입자금대출 LTV 80% 제도개선 전후 비교


주택담보대출 이용 시 꿀팁?


생애최초 주택구입자금대출 금리는 고정? 변동?


대출 상품을 살펴보면 고정금리인 상품이 있고 변동금리인 상품이 있습니다.

금리 변동이 두렵기 때문에 고정금리를 선호하는 분들이 많은데요. 대출에 따라 고정금리로만 나오는 상품이 있고 변동금리로만 나오는 상품도 있습니다.

예를 들어 주담대처럼 만기가 긴 상품은 보통 고정금리로 나옵니다. 반면 만기가 2년인 전세대출은 대부분 변동금리입니다.

이 경우에는 변동금리라고 해도 2년 동안 생기는 금리 변동폭은 1% 남짓일 가능성이 높기 때문에 크게 두려워 할 필요가 없습니다.

금리에 대해서는 한쪽을 고집하기 보다는 시기나 상황을 보며 선택하는 것이 좋은데요. 앞으로 금리가 많이 오를 것 같으면 고정금리, 급격한 금리 상승이 없을 것 같으면 변동금리가 좋습니다.




만기는 길게 하는 게 좋을까? 짧게 하는 게 좋을까?

대출상품을 보면 만기가 10년에 35년까지 다양하게 있는데요. 만기는 되도록 길게 받는 것이 좋습니다.

현재 주담대에는 이자만 내다가 원금은 만기에 갚는 식의 거치식은 거의 없습니다. 대부분 원금과 이자를 함께 내면서 갚는 방식인데 만기가 짧으면 단기 상환액이 커집니다. 주담대는 만기를 길게 하고, 상환 여력이 있으면 중도에 갚는 방식이 좋습니다.




원리금균등? 원금균등? 만기일시상환? 어떤 게 좋을까?


원리금균등은 원금과 이자를 합해서 매달 같은 금액을 갚는 방식입니다. 원금균등이란 원금을 똑같이 나눠서 갚는 방식입니다.

원금을 빨리 갚으면 이자가 낮아지기 때문에 원금균등을 선호하는 분들도 있습니다. 하지만 초반 부담이 크기 때문에 원리금균등을 선호하는 분들이 더 많습니다.

만기일시상환은 만기에 한꺼번에 갚는 방식인데요. 현재 주담대에는 만기일시상환 방식인 상품은 거의 없습니다.