오래 보유한 부동산을 양도(매매)하면 양도소득세 계산시 보유기간에 따라 일정 비율로 세금을 깍아주는데요. 이를 장기보유특별공제라고 합니다. 양도세를 계산할 때 필수적으로 챙겨야 하는 게 바로 장기보유특별공제인데요. 이번 포스팅은 양도소득세와 장기보유특별공제에 대해 알아보도록 하겠습니다.
부동산 양도소득세란?
장기보유특별공제에 대해 알아보기 전에 먼저 부동산 양도소득세가 무엇인지 알아둘 필요가 있습니다. 양도소득세란 말 그대로 내 재산을 다른 사람에게 매매하는 등 양도했을 때 발생한 이익에 대한 세금입니다. 개인이 토지나 건물, 분양권 같은 부동산에 대한 권리를 다른 사람에게 양도하며 발생한 이익에 부과하는 세금이 부동산 양도소득세입니다.
즉 양도로 인해 발생한 이익이 없거나 오히려 손해가 발생했다면 양도세는 과세되지 않습니다. 다른 세금과 달리 양도세는 부동산 취득일로부터 양도일까지 보유기간 동안 발생한 이익에 대해 양도시점에 일시에 과세합니다.
보유기간이나 거주기간에 따라 장기보유특별공제로 양도세가 감면되며, 1세대 1주택의 경우 비과세 적용을 받을 수도 있습니다.
양도소득세 장기보유특별공제란?
3년 이상 보유한 토지나 건물 등 부동산을 팔 때 발생한 양도소득금액에 대해 소득세법에 따라 일정액을 공제해 주는 제도를 장기보유공제라 합니다. 즉 부동산을 매입해 3년 이상 보유하고 있다가 매매할 때 생긴 차익에 대해 양도세가 발생하는데요. 부동산 보유 기간이 길수록 이 양도세에 더 많은 세제혜택을 주는 제도가 장기보유 특별공제입니다.
보유 기간에 따라 3년 이상부터 15년까지 최대 30%의 양도세를 감면 받을 수 있습니다. 1가구 1주택의 경우에는 보유기간과 거주기간에 중복 공제가 적용돼서 최대 80%까지 감면 받을 수 있습니다.
이런 제도가 생긴 이유는 먼저 부동산을 장기간 보유하고 있음으로 인해 물가상승 등 다양한 이유로 부동산 가격이 상승함에 따라 양도 시 조세부담이 가중되는 결집효과를 완화하기 위해서 입니다.
다른 이유는 과도한 과세가 이루어지면 부동산 보유자가 과세를 피하기 위해 부동산 매매를 꺼리게 되어 부동산 공급이 감소하여 부동산 시세가 오르는 동결 효과의 완화를 위한 보완장치로서 도입이 됐습니다.
장기보유 특별공제율
특별공제 대상은?
장기보유특별공제의 대상은 국내에 소재하고 있는 주택, 토지, 건물, 조합원입주권 등인데요. 부동산을 3년 미만으로 보유한 뒤 매매한 경우를 포함하여 미등기자산, 해외 소유부동산, 1가구 2주택 보유대상자 중 조정지역 내 주택을 양도하는 경우는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없습니다.
여기에 조합원 입주권의 경우 1차 조합원 자격으로 취득한 경우는 인정되나 1차 조합원의 입주권을 매입한 경우에는 장기보유특별공제 대상자에서 제외되니 참고하시기 바랍니다.
특별공제 제외 대상은?
다주택자가 조정대상 지역에 있는 주택을 양도하는 경우
다주택자가 보유기간 3년 미만인 주택을 양도하는 경우
미등기 주택을 양도하는 경우
국외에 있는 주택을 양도하는 경우
조합원 입주권을 양도하는 경우
특별공제 계산은 어떻게?
양도차익 – 장기보유 특별공제액(양도차익 X 장기보유특별공제율) = 양도소득금액
예를 들어, 5억 원에 산 주택을 5년 동안 보유하고 거주하다가 10억 원에 팔면 양도차익은 5억 원(10억 원 – 5억 원)입니다.
양도차익 5억 원에 5년 동안 보유(20%)하고 거주(20%)했기 때문에 특별공제액은 2억 원(5억 원 X (20% + 20%)입니다.
양도차익인 5억 원에서 특별공제액인 2억 원을 빼면 최종적으로 양도소득금액은 3억 원입니다.
보유기간 계산은 어떻게?
매매(교환)일 경우: 부동산 취득일부터 양도일까지가 보유기간입니다.
상속일 경우: 상속개시일부터 양도일까지가 보유기간입니다.
증여일 경우: 증여자 취득일로부터 양도일까지가 보유기간입니다.
지금까지 장기보유 특별공제에 대해 함께 알아봤습니다. 1가구 1주택인 경우 보유기간과 거주기간에 중복 공제가 적용되기 때문에 최대 80%까지 공제가 가능하며, 2주택 이상인 경우 최대 30%까지 공제가 가능하다는 점 꼭 참고해주세요.