Home경제금융정보“LTV 높이고 DSR 완화?” 그게 뭐길래 난리지?

“LTV 높이고 DSR 완화?” 그게 뭐길래 난리지?

최근 윤석열 정부 인수위원회에서는 최근 현재 20~70%인 LTV를 생애 첫 주택 구입자에 한해 80%로 높이고, 무주택자에게는 부동산 규제 지역 여부와 무관하게 LTV 70%를 적용하는 방안을 검토하고 있다고 발표했습니다.

LTV 상향과 더불어 DSR 완화 가능성에 대한 기대도 있었는데요. 인수위에서는 일단 DSR을 완화할 계획은 없다고 밝혔습니다. 이에 DSR 완화 없는 LTV 상향은 큰 효과를 기대하기 어렵다는 지적이 있었습니다.

한편 IMF에서는 LTV와 DSR은 완화가 아니라 오히려 강화해야 한다고 경고했는데요. 도대체 LTV와 DSR이 뭐길래 이렇게 난리인 걸까요?

LTV와 DSR이란?


LTV와 DSR에 대한 설명에 앞서 주택담보대출에 대해 먼저 이야기하겠습니다. 주택담보대출(이하 주담대)은 주택(집)을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 것입니다.

생활 자금이나 사업 자금을 마련하기 위해 소유 중인 집을 담보로 대출을 받을 수 있고요. 소유한 집이 없어도, 집을 구매하기 위해 내가 사고 싶은 집을 담보로 대출을 받을 수도 있습니다.

LTV와 DSR은 대출을 규제하는 방법이라고 할 수 있습니다. 각각의 개념에 대해

(1) LTV(Loan-To-Value ratio): 담보대출비율

LTV란 집 값 대비 대출 비율을 말합니다. 주담대는 주택을 은행에 맡기고 돈을 빌리는 건데요. 이때 집값 만큼 돈을 대출해주지는 않습니다. 보통 집값의 6~70% 정도 대출을 해줍니다. 윤석열 정부에서는 LTV 80% 상향을 발표했는데요. 이는 집값의 80%까지 대출을 해준다는 의미입니다.

(2) DSR(Debt Service Ratio): 총부채원리금상환비율

총부채원리금 상환 비율을 말합니다. 소득 수준에 따라 대출한도를 제한하는 건데요. 가령 일정한 소득이 있는 사람이 대출을 받으려고 하는데요. 이 사람이 부채가 있는 상황에서 다른 대출을 또 받으려고 할 때 이 사람의 현재 소득을 기준으로 상환 능력을 판단하는 걸 말합니다.

대출 원리금의 신용카드 미결재액, 자동차할부금 등 모든 대출의 원금과 이자를 다 더한 원리금 상환 능력을 심사합니다.

DSR에 따라 현재 대출한 돈이 2억 원을 넘으면 연간 갚아야 하는 원금과 이자가 연 소득의 40%(제2금융권 50%)를 넘지 못합니다. 올 7월부터는 DSR 규제 적용 대상이 1억 원 이상 대출자로 확대됩니다.

LTV와 DSR의 상관관계


DSR로 인해 내가 1년 동안 버는 돈의 40% 이상은 대출이 안 됩니다. 예를 들어서 서울 평균 집값이 12억 5천만 원인데요. 제가 만약 LTV 70%를 적용한다면 8억 5천만 원을 대출 받을 수 있습니다. 고정금리 4.8%로 대출을 받았다고 했을 때 저는 매월 460만 원 정도를 상환해야 합니다.

즉 1년에 5,520만 원(460만 원 X 12개월)을 갚아야 합니다. 여기에 DSR 40%를 적용하면 1년에 내가 버는 돈이 1억 3천 8백만 원 이상이어야만 8억 5천만 원을 대출을 받을 수 있습니다.

수도권의 평균 집값은 7억 5천만 원인데요. 여기에 LTV 70%를 적용하면 5억 2천만 원을 대출 받을 수 있습니다. 위와 같은 조건으로 고정금리 4.8%로 대출을 받았다고 했을 때 저는 매월 272만 원 정도를 상환해야 합니다.

여기에 DSR을 적용하면 1년에 버는 돈이 8천만 원 이상이어야 LTV 70% 대출이 가능합니다.

즉 LTV를 상향해도 DSR을 완화하지 않으면 부자가 아닌 서민들은 많은 돈을 대출 받을 수 없습니다.

윤석열 정부, DSR 완화 대신 보금자리론 확대?


인수위에서 LTV 완화를 발표한 이후 40%로 묶어둔 DSR 규제도 풀어야 한다는 주장이 많았습니다. 소득만큼 대출을 제한하는 DSR 규제를 유지하면 수입이 적은 청년, 서민 등은 LTV 상향의 효과를 누리기 어렵기 때문인데요. 하지만 DSR 규제를 완화했다가 고소득층만 돈을 더 빌리고, 이게 집값을 자극할 수 있다는 지적에 최근 현행 제도를 유지하자는 기류가 강해지고 있습니다.

인수위가 DSR 규제를 건드리기 어려운 여건 속에서 사용할 수 있는 유력한 대출 규제 완화 수단은 DSR 산정 대상에서 빠지는 정책금융상품이 거론되고 있습니다. 현재의 엄격한 보금자리론의 신청 자격을 낮추면서, 기존 60~70%인 이 상품의 LTV를 최대 80%까지 높이면 서민들에게도 대출 규제 완화 효과가 돌아갈 수 있다는 건데요.

현재 보금자리론은 부부합산 연 소득 7,000만 원 이하인 가구가 집값 6억 원 이하인 주택을 살 때 최대 3억 6,000만 원까지 빌릴 수 있습니다. 서울 평균 집값이 10억이 넘는 상황에서 6억 원 이하 주택 규정은 현실성이 떨어진다는 지적이 많았는데요. 윤석열 정부에서는 기존의 6억 원 이하인 집값 요건을 9억 원 이하로 올리고 대출 한도도 5억 원으로 상향하는 안을 검토 중이라고 합니다. 맞벌이 부부 상황을 감안해 소득 기준도 올라갈 수도 있다고 합니다.

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