LTV와 DTI를 동시에 규제하는 원칙의 확립

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LTV와 DTI를 동시에 규제하는 원칙의 확립

□ DTI 규제는 단기 일시상환 대출에 내재하는 구조적 취약성을 극복하고 장기 분할상환 대출 중심의 주택담보대출시장을 편성하는데 가장 효과적인 수단의 하나
○ 금융감독 당국과 금융업계는 DTI는 금융회사가 내부적으로 준수할 기준에 불과하며 이를 명시적으로 규제하는 외국의 예가 없다는 점을 이유로 규제의 도입에 소극적인 입장
○ 미국이나 유럽 각국 등 금융선진국의 경우 주택담보대출 여부를 결정함에 있어 담보주택의 가치 뿐 아니라 차주의 상환능력을 철저하게 평가하는 관행이 정착되어 있으며 그 과정에서 DTI를 상환능력을 나타내는 가장 핵심적 지표로 활용
○ 특히 미국의 경우 Fannie Mae나 Freddie Mac과 같은 유동화 기관이 DTI가 일정 수준 이하인 모기지론 채권만을 매입하는 정책을 구사함으로써 은행이 스스로 유동화 기관이 요구하는 DTI 조건을 만족시키는 차주에 대해서만 모기지론을 판매하는 전통이 확립
○ 우리나라의 경우 최근 많이 개선되기는 하였으나 여전히 여신심사가 차주의 상환능력보다는 담보의 가치 평가를 중심으로 이루어지고 있는 것이 현실이므로 미국 등 다른 나라와의 평면적 비교는 적절치 않음.

□ DTI 규제가 없어도 우리나라의 경우 LTV가 50% 수준으로 유지되고 있으므로 극단적인 주택 시장 붕괴를 상정하지 않는 한 금융회사의 건전성 확보에는 아무 문제가 없다는 주장이 있으나 이는 건전성 비표로서 LTV의 한계를 인식하지 못한데 기인한 것
○ 단시간에 주택가격이 50% 이상 폭락하는 사태가 발생할 가능성은 매우 희박하다는 점에서 이러한 주장이 설득력을 지닐 수 있으나,
○ 1930년 대공황 시기 미국의 주택담보대출시장 상황을 고려할 때, LTV가 주택담보대출시장의 구조적 취약성에 대한 근본적 대비책이 될 수 없음
*1930년대까지 미국의 주택담보대출시장은 만기 10년 이하 원금일시상환 방식의 대출이 대부분이었고, 차입자는 만기 도래 시 차환을 통하여 자금을 조달하지 않는 한 원금을 전액 상환하는 부담을 지고 있었음.
*1930년대 초반 대공황의 충격으로 미국의 주택 가격은 이전의 고점 대비 50%까지 하락하였고, 주택의 담보가치 유지를 확신하지 못한 금융기관들은 만기가 도래한 대출에 대하여 차환 거절
*이에 채권회수를 위해 처분에 부쳐지는 주택이 한때는 10%에 달하였으며, 이로 인하여 주택 시장은 더욱 침체
○ 낮은 LTV로 인하여 비록 주택가격이 상당히 하락하는 경우에도 금융회사의 건전성 유지에는 큰 문제가 없을 수도 있으나 금융회사가 채권을 확보하는 과정에서 담보 대상 주택이 처분되는 경우 가장 큰 자산인 주택을 잃은 가계가 대규모로 양산될 수 있다는 점을 간과해서는 안 될 것.
*이로 인하여 상당한 기간에 걸쳐 소비 부진으로 인한 경기침체가 발생할 가능성이 매우 높을 뿐 아니라 사회문제로까지 비화될 수 있으므로 사회적 위험관리 측면에서도 LTV 규제만으로는 충분치 않음

□ DTI 규제는 우리나라의 주택금융시장 구조를 획기적으로 전환시킬 수 있는 잠재력을 가지고 있는 것으로 판단
○ 금융회사가 차주의 상환능력에 적합한 대출상품을 판매하도록 유도함으로써 주택담보대출의 신용위험을 낮추는데 기여
○ 주택금융시장의 구조를 종래의 단기주택담보대출에 비하여 외부 충격을 보다 유연하게 흡수할 수 있는 능력을 갖춘 장기 주택담보대출로 전환하는데 매우 유용

□ 여신심사에서 담보 가치보다 차주의 상환능력을 더 중요하게 고려하는 관행이 아직 정착되지 않은 우리나라의 현실을 감안하여 DTI 규제를 단계적으로 전국에 확대 적용할 필요가 있음.
○ 다만 DTI 규제의 강력한 대출 억제 효과를 감안하여 시행 초기에는 현재 수도권 경기도 지역에 적용되는 것과 유사한 수준의 DTI 상한을 적용하고 LTV 상한 규제를 단계적으로 완화하는 점진적인 접근법을 취하는 것이 바람직할 것