주택연금에 대해서 들어보셨나요? 정년퇴직을 한 이후 특별하게 수입이 없지만 집을 소유하고 있는 어르신들을 위한 정보입니다. 주택을 소유하고 있는 어르신을 대상으로 평생이나 일정기간 동안 안정적인 수입을 얻을 수 있도록 집을 담보로 밑기고 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도입니다.
주택연금이란?
만 55세 이상의 대한민국 국민(주택소유자, 배우자)이 소유하고 있는 주택을 담보로 맡기고 평생, 일정한 기간 동안 매월 연금을 받는 방식으로 노후생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품입니다. 주택연금 금융 상품을 역모기지론이라고 말하기도 합니다.
주택연금을 위해서 공사는 연금 가입자를 위해서 은행에 보증서를 발급하고 은행은 공사의 보증서를 가지고 가입자에게 주택연금을 지급하게 됩니다.
주택연금은 가입 시 집값을 기준으로 주택 가격 상승률을 반영해서 계산하게 됩니다. 가입 후 부동산 경기 침제가 되면 주택 가격 하락에 따라서 자산 감소 위험을 감소시킬 수 있고, 향후 집값이 오르게 되는 경우 중도상황 수수료 없이 중도에 상환하고 주택연금 해지를 하는 것도 가능합니다.
단, 초기 보증료에 대한 환급을 이뤄지지 않는다고 하니 유의하시면 좋습니다.
주택연금 가입요건
- 주택소유자, 배우자 중 1명이 만 55세 이상
- 주택소유자와 배우자 중 대한민국 국민이 있어야 합니다.
- 부부 기준 공시가격이 9억원 이하 주택 소유자
- 다주택라도 합산 가격이 공시 가격을 봤을 때 9억 원 이하라면 가능합니다.
- 주택연금 공시지가가 9억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택을 매도하는 경우 가능합니다.
대상주택
공시가격이 9억원 이하 주택으로 지방자치단체에 신고된 노인복지주택 및 주거목적 오피스텔
주거목적 오피스텔은 등기사항증명서에 용도가 업무시설이나 오피스텔이면서 주거목적으로 사용되는 경우입니다.
*** 공시가격 등은 ①공시가격 → ②시가표준액 → ③시세 또는 감정평가액 순으로 적용**
주택연금 상품비교
주택연금으로 받을 수 금융상품에는 일반 주택연금과 내집연금 3종세트가 있습니다. 내집연금 3종세트는 주택담보대출 상환용 주택연금, 우대형 주택연금, 사전예약 보금자리론이 있습니다.
※ 종신지급이나 종신혼합방식을 선택하는 경우 지급유형 간 변경이 제한적으로 가능합니다. 확정 기간 방식을 선택하게 되면 정액형만 선택해서 신청할 수 있습니다.
주택연금은 공시가격, 시가표준액, 시세, 감정평가액 순으로 가치를 적용해 산정하게 됩니다.
주택연금 지급방식과 월지급금 예시
공시가격에 따라서 주택연금 가입 가능여부를 판단하기 위한 가격입니다. 실제 월지급금은 담보주택의 시세나 감정평가액에 따라서 산정된다는 점 유의하세요.
종신지급방식(정액형, 2022년 2월 1일 기준)
종신방식은 월지급금을 종신토록 지급을 받는 방식을 의미합니다. 종신방식에는 종신지급과 종신혼합방식으로 구분됩니다.
종신지급방식 : 인출한도 설정없이 월지급금을 종신토록 지급받는 방식입니다.
종신혼합방식 : 인출한도는 대출한도의 50% 이내로 설정하고 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받을 수 있습니다.
※ 신탁방식 주택연금으로 가입가면 임대차보증금 반환의 목적으로 90%까지 설정가능합니다. 최초가입시점에서만 설정가능한 옵션입니다.
- 일반주택
- 노인복지주택
- 주거목적 오피스텔
확정기간 혼합방식
확정기간방식은 고객이 선책한 일정 기간 동안, 월지급금을 지급받는 방식을 의미합니다.
확정기간혼합방식 : 수시인출한도를 설정을 하고 나머지 부분을 월지급금으로 일정 기간 동안만 지급을 받을 수 있는 방식입니다. 확정기간 방식의 경우 선택을 할 때 반드시 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 인출한도로 설정해야하는 점 유의하시기 바랍니다.
- 일반주택
예시) 70세이면서 3억원 주택 기준으로 10년의 확정기간 방식을 선택했을 때 매원 158만원 2천원을 수령받을 수 있습니다.(종신방식 정액형보다 약 66만원을 더 수령받을 수 있습니다.)
- 주거목적 오피스텔
대출상황방식
주택담보대출을 상환할 때 쓰는 방식으로 인출한도(대출한도 50%초과 90% 이내) 범위 내에서 일시에 찾아쓰고 나머지 부분에 대해서는 월지급금으로 종신토록 지급받는 방법입니다.
- 일반주택
- 주거목적 오피스텔
우대방식
주택소유자나 배우자는 기초연급 수급자이면서 부부기준 1.5억원 미만, 1주택 보유 시 종신방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 21%를 우대해서 지급받을 수 있습니다.
우대지급방식 : 인출한도 설정없이 우대받은 월지급금을 종신토록 지급받을 수 있습니다.
우대혼합방식 : 인출한도(대출한도의 45% 이내) 설정을 하고 난 후 나머지 부분에 대해서 우대받은 월지급금으로 종신토록 지급을 받게 됩니다.
- 일반주택
- 주거목적 오피스텔
※ 우대방식의 월지급금은 1.5억원을 기준으로 하고 있으며 종신지급방식의 월지급금을 초과하는 것을 불가능합니다.
본인의 예상연금조회를 하고 싶으신 분은 아래 링크를 클릭해서 확인하시면 됩니다.
변경 가능한 지급방식
이용기간 중 아래의 경우는 지급방식 간 변경을 할 수 있습니다.
- 종신지급, 종신혼합 간 변경
- 우대지급, 우대혼합 간 변경
- 우대형 전환 요건을 모두 충족했다면 종신지급(혼합)에서 우대지급(혼합)으로 변경할 수 있습니다.
우대형 전환 요건
- 가입 시 부부 중 1인 이상이 만 65세 이하로 부부기준 1.5억원 미만의 1주택만 소유하고 있거나 기초 연금 수급자가 아니라서 우대형 가입을 못하는 경우일 때
- 가입 시 만 65세 이하였던 본인이나 배우자가 만 66세가 되기 전 까지 기초연금 수급권을 취득하고 우대형 전환을 위해서 조건변경을 신청 완료하는 경우
- 우대한 전황르 위한 조건 변경 신청을 할 때 부부기준 1.5억원 미만의 1주태간 소유하면서 지급유형이 정액형이고 인출한도가 4.%% 이내일 때
주택연금 대출한도, 인출한도
- 대출한도 : 가입자 본인이 100세까지 지급받을 연금대출액을 현재시점의 가치로 환산했을 때 금액을 대출 한도로 정하게 됩니다.
- 인출한도 : 대출한도의 50% 이내(종신혼합방식,확정기간혼합방식), 50%초과 90% 이내(대출상환방식), 45%이내(우대혼합방식)로 인출한도로 설정해서 목독으로 사용할 수 있습니다. 인출한도를 설정한 만큼 월지급금이 적어지게 되니 유의하시기 바랍니다.
- 인출한도 용도
- 담보주택의 선순위 주택담보대출 상환용도, 담보주택 임대차보증금 반환용도, 의료비, 교육비, 주택유지수선비로 사용할 수 있습니다. 단, 확정기간혼합방식은 반드시 설정하게 되는 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 의료비, 주택유지수선비 용도로 월지급금 지급종료 후 사용할 수 있습니다. 또 대출상환방식은 담보주택의 선순위 주택담보대출 상환용으로만 사용해야 합니다.
※ 종신혼합방식, 확정기간혼합방식, 대출상환방식은 주택연금 취급 금융기관과 동일한 금융기관의 주택담보대출을 상환할 때 중도상환수수료가 면제 됩니다.
주택연금 받는 방법 한눈에 보기
- 확정기간 방식은 짧은 기간동안 종신지급방식보다 더 많은 월지급금을 수령할 수 있습니다. 70세이면서 3억원 주택 기준으로 10년의 확정기간방식을 선택하면 매월 얄 158만원을 수령할 수 있습니다.
- 확정기간방식은 연금만 받을 때도 대출한도의 5% 해당하는 금액을 반드시 인출한도로 설정해야 하니 유의하시기바랍니다.
가입방법
주택연금을 가입할 수 있는 방법은 인터넷, 모바일, 직접 방문을 해 신청해 가입하는 방법이 있습니다. 한국주택금융공사 콜센터(1688-8114)로 상담 및 신청을 진행할 수 있습니다. 주택 소재지를 관할하는 지사를 방문해서 신청하거나 한국주택금융공사 홈페이지를 통해서 신청하는 것도 가능합니다.
전화 신청
방문신청이 어려운 경우 전화 상담 예약을 통해서 먼저 예약을 한 후 안내에 따라 신청을 하실 수 있습니다.
인터넷 가입신청
인터넷으로 가입하기 위해서는 주택연금 인터넷신청 홈페이지나 모바일을 통해서 신청할 수 있습니다. 한국주택금융공사 홈페이지에 접속해 간편인증을 한 후 가입신청을 진행하거나 모바일은 스마트주택금융 앱(App)을 다운받아서 가입하면 됩니다.
※ 위 가입방법이 어려운 경우 주택금융공사 콜센터(1688-8114)으로 전화해 가입신청 문의 및 상담예약을 하시면 됩니다.
가입 시 필요서류
