부동산소유권의 범위와 취득

부동산소유권의 범위와 취득

 

. 토지소유권의 범위

 

  1. 상하의 범위

 

토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다(제212조). 토지의 완전한 이용을 위해서는 지표뿐만 아니라 지상의 공간이나 지하의 지반에도 소유권의 효력을 미치게 할 필요가 있기 때문이다. 정당한 이익이 있는 범위 내인지의 여부는 거래관념에 따라 결정한다.

 

  1. 토지소유권의 범위에 속하는 구체적인 것

매장물(제254조)이나 광업권의 객체가 되는 광물에는 토지소유권의 효력이 미치지 아니한다. 반면에 암석이나 토사 등은 토지소유권의 효력이 미친다.

 

  1. 지하수

 

지하수는 토지의 구성부분을 이루므로 기기에도 제212조가 적용된다. 따라서 자연히 솟아나는 지하수는 토지소유자가 자유로이 사용할 수 있다. 그러나 계속해서 타인의 토지에 흘러내려가는 경우에는, 그 타인이 관습법상의 유수사용권을 취득할 수 있다. 나아가 토지소유자는 자기 토지에 있는 지하수를 개발하여 이용할 수도 있다. 그러나 그로 인하여 기존의 지하수 이용자의 생활용수에 장해가 생기는 경우에는 위법하다고 할 것이다. 그 경우 기존의 이용자는 방해의 제거나 예방을 청구 할 수 있다. 온천수도 토지소유권의 내용에 속하나 그 특수성으로 제235조와 제236조의 용수 또는 생활상의 용수에 해당되지 않으며, 온천법의 규율을 받는다. 온천권이라는 관습법상의 물권은 인정되지 않는다.

 

 

. 건물의 구분소유

 

  1. 의의

 

건물의 일부가 사회통념상 독립한 건물로 다루어지고 경제적으로는 독립한 건물과 동일한 효용을 가지는 경우에 그 건물의 일부 위에 독립한 소유권을 인정하는 것을 구분소유권이라고 말한다.

 

  1. 민법 제215

 

제 215조에 의하면, 건물의 공용부분(예: 공통의 계단)과 건물부속물의 공용부분(예: 공통의 출입문)은 각 구분소유자 전원의 공유로 추정된다(제215조 제1항). 공유의 효과는 공유규정에 의하나, 그에 대하여는 예외가 있다. 각 공유자는 단독으로 분할을 청구할 수 없고(제268조 제3항), 공용부분의 보존에 관한 비용 기타 부담은 각자의 소유부분의 가액에 비례하여 분담한다(제215조 제2항)는 것이 그것이다.

 

  1. 집합건물법의 내용

 

(1) 구분소유권

 

집합건물법에 의하면, 구분소유권이란 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때 그 각 부분 또는 일정한 방식으로 수개의 건물부분이 이용상 구분된 경우에 그 건물부분을 목적으로 하는 소유권을 말한다(동법 제2조 1호). 따라서 구분소유권이 인정되려면 1동의 건물 각 부분이 구조상·이용상 독립성을 가져야 한다. 그런데 하나의 건물이 구분건물로 되려면 구조상·이용상 독립성을 가지는 외에 소유자의 구분행위가 있어야 한다.

 

(2) 분양자의 담보책임

 

집합건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임에 관하여는 민법 제667조 내지 제671조(수급인의 담보책임에 관한 규정)를 준용한다(집합건물법 제9조 제1항). 그리고 분양자의 담보책임에 관하여는 민법에 규정하는 것보다 매수인을 분리하게 한 특약은 효력이 없다(동법 제9조 제2항).

 

(3) 전유부분과 공용부분

 

1) 전유부분

1동의 건물의 일부이면서 구분해서 소유권의 목적으로 된 부분을 말한다(집합건물법 제2조 3호). 전유부분이 되려면 그 부분이 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있어야 한다. 그리고 이러한 전유부분에 성립하는 소유권이 구분소유권이다.

 

2) 공용부분

공용부분은 건물 중 전유부분 외의 건물부분(예:지붕,계단,복도), 전유부분에 속하지 않는 건물의 부속물(예:전기배선,수도 가스의 배관,저수 탱크), 규약에 의하여 공용부분으로 된 부속의 건물(예:창고,주차장)이다(동법 제2조 4호). 이 공용부분은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하나, 일부의 구분소유자만이 공유로 제공되는 것이 명백한 경우(일부 공용부분)에는 그들만의 공유로 된다(동법 제10조 제1항). 이 때 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적의 비율에 의하나(동법 제12조 제1항), 규약으로 달리 정할 수 있다(동법 10조 제2항). 공용부분의 지분은 전유부분의 처분에 따르며, 전유부분과 분리하여 그 지분만을 처분할 수 없다(동법 제13조).

 

(4) 대지사용권

 

구분소유자는 일종의 건물소유자로서 건물의 대지를 이용할 권리가 있어야 한다. 그 권리를 대지사용권이라고 한다(동법 제2조 6호). 대지사용권은 토지소유권의 공유지분인 것이 보통이나, 지상권·임차권을 준공유할 수도 있다. 이러한 대지사용권 중 건물과 분리하여 처분할 수 없는 것을 대지권이라도 한다(부등법 제42조 4항).

대지사용권과 구분소유권은 매우 밀접한 관계에 있기 때문에 집합건물법은 이들의 일체화를 도모하고 있다. 즉 구분소유자의 대지사용권은 그의 전유부분의 처분에 따르도록 하고, 전유부분과 분리하여 대지사용권만을 처분할 수 없도록 한다(집합건물법 제20조).

 

(5) 구분소유권자의 권리 · 의무

 

구분소유권에는 일종의 상린관계라고 할 수 있는 일정한 권리·의무가 수반된다. 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리·사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 하지 않아야 하며(집합건물법 제5조 제1항·2항·4항), 이에 위반한 때에는 행위의 정지, 사용금지, 구분소유권과 대지사용권의 경매 등을 청구할 수 있도록 하였다(동법 43조 내지 45조). 그리고 구분소유자는 전유부분·공유부분의 보존·개량을 위하여 다른 구분 소유자의 전유부분 등의 사용을 청구할 수 있다(동법 제5조 3항).

구분소유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다(동법 제11조). 공용부분의 보존행위는 각 공유자가 할 수 있으나(동법 제16조 1항 단서), 공용부분의 변경에 관한 사항은 특별한 경우(동법 제15조 1항)를 제외하고는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3이상의 다수에 의한 집회로 결정하여야 하며(동법 제15조 1항), 그 밖의 공용부분의 관리에 관한 사항은 통상의 집회 결의로써 결정한다(동법 제16조 1항 본문). 각 공유자는 규약에 달리 정함이 없는 한 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담하고 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다(동법 제17조). 그리고 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다(동법 제18조).

 

(6) 관리단 · 규약

1동의 건물에 관하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자들 전원으로 건물·대지·부속시설의 관리를 목적으로 하는 관리단이 구성된다(동법 제23조 1항). 관리단의 법적성격은 권리능력 없는 사단이라고 할 것이다. 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리인을 선임하여야 한다(동법 제24조 1항).

건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자 상호간의 사항 중 집합건물법에서 규정하지 않은 사항은 규약으로써 정할 수 있다(동법 제28조 1항).

 

 

. 상린관계

 

  1. 서설

 

(1) 의의

 

인접하고 있는 부동산소유권의 상호간의 이용을 조절하는 것을 목적으로 하는 권리관계로서 소유권의 한 내용을 이룬다고 할 수 있다. 상린관계에 관한 규정(제215조 내지 제244조)은 민법에 의해 당연히 인정되는 소유권의 제한과 확장이라는 양면성을 가진다.

 

(2) 법적성격

 

상린관계에 관한 규정의 성질을 임의 규정으로 보는 견해도 있고 강행규정으로 보는 견해도 있다. 한편 판례는 제244조에 관해 동조는 강해규정이 아니라고 하면서 그와 다른 내용의 당사자 사이의 특약은 무효라고 할 수 없다고 하면서 임의규정설을 취하고 있다.

 

(3) 적용범위

 

상린관계에 관한 규정은 부동산소유권에 관하여 정해진 것이지만, 이것은 인정하는 부동산 상호간의 이용을 조절하려는 데 목적이 있으므로 지상권(제290조)과 전세권(제319조)에도 준용되고 명문의 규정은 없지만 토지의 임대차에도 유추적용 된다. 다만, 동산 소유권의 경우에는 그 적용이 없다.

 

(4) 지상권과의 구별

 

상린관계는 지역권과 흡사하다. 그러나 상린관계는 법률상 당연히 발생하며 소유권의 내용 자체이고 독립한 권리가 아닌 데 비하여, 지역권은 계약에 의하여 발생하며 독립한 물권으로서 상린관계에 의한 이용의 조절을 더욱 확대하는 것이다. 상린관계는 독립한 물건이 아니므로 등기를 요하지 않고, 소유권의 내용이므로 소멸시효에 걸리지 않으나 지역권은 독립한 물건이므로 등기를 요하고, 20년의 소멸시효에 걸린다.

 

  1. 생활방해의 금지

 

(1) 의의

 

생활방해란 매연 기타 이와 유사한 것으로 이웃 토지의 사용을 방해하거나 이웃 거주자의 생활에 고통을 주는 것을 말한다. 민법은 이러한 생활방해에 관하여 일정한 한도에서는 인용(忍容)하도록 하되, 수인(受忍)의 한도롤 넘는 경우에는 이를 금지시키고 있다.

 

(2) 요건

 

1) 매연·열기체·액체·진동 기타 이에 유사한 것의 의한 생활방해

제217조의 규정은 생활방해의 종류를 예시적으로 열거한 다음 이와 유사할 것이라고만 규정하고 있어 이의 의미에 대해 견해대립이 있는데 다수설은 측정하기 어려운 대상물, 즉 불가양물이라고 해석한다.

 

2) 토지의 사용이나 거주자의 생활을 방해할 것

위의 방해물이 이웃토지의 사용을 방해하거나 이웃거주자의 생활에 고통을 주는 유해한 것이어야 한다. 만약, 유해한 것이 통상의 용도에 적당한 정도라면 이웃거주자는 이를 인용하여야 할 의무가 있다. 수인의 무한도기준은 객관적인 사회통념에 의해 판단된다. 또한 토지생활방해는 소극적 침해나 정신적 침해를 포함한다.

 

(3) 효과

 

위의 요건이 갖추어진 경우에는 토지소유자는 이웃 토지의 사용을 방해하거나 이웃 거주자의 생활에 고통을 주지 않도록 적당한 조치를 강구하여야 한다(제217조 1항). 그리고 그러한 의무는 토지의 점유이용자에게도 있다고 하여야 한다. 만일 수인의 한도를 넘는 경우에는 피해자는 토지의 소유자 또는 점유자에 대하여 적당한 조치 또는 방해의 제거·예방을 청구할 수 있다. 그리고 손해가 생긴 때에는 불법행위로 인한 손해배상도 청구할 수 있다.

 

  1. 타인토지의 이용에 관한 상린관계

 

(1) 인지사용청구권

 

토지소유자는 경계나 그 근방에서 담 또는 건물을 축조하거나 수선하기 위하여 필요한 범위 내에서 이웃 토지의 사용을 청구할 수 있다(제216조 1항 본문). 만일 이웃 토지의 이용자가 승낙하지 않으면 승낙에 갈음하는 판결(제389조 2항)을 받아야 한다. 그러나 이웃사람의 주거에 들어가려면 그의 승낙을 얻어야 한다(제216조 1항 단서). 이 때에는 판결로써 승낙을 갈음하지 못한다. 그리고 이들의 경우에 이웃 사람이 손해를 받은 때에는 그는 보상을 청구할 수 있다(제216조 2항).

 

(2) 수도 등의 시설권

 

토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 않으면 필요한 수도·소수관·가스관·전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설 할 수 있다(제218조 1항 본문). 그런데 그 때에는 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 시설하여야 하며, 타토지(시설통과지) 소유자의 청구에 의하여 손해를 보상하여야 한다(제218조 1항 단서). 토지소유자에게 이러한 시설권이 인정되는 경우에 시설에 대하여 철거를 청구할 수 없음은 물론이다. 위의 시설을 한 후 사정의 변경이 있는 때에는 시설통과지의 소유자는 그 시설의 변경을 청구할 수 있고, 시설변경비용은 토지소유자가 부담한다(제 218조 2항).

 

(3) 주위토지통행권

 

어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에, 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행하거나 또는 통로로 하지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는, 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다(제219조 1항 본문). 주위토지통행권의 범위는 사회통념에 비추어 제반사정을 참작하여 판단한다. 한편 주위토지통행권은 현재의 토지용법에 따른 이용의 범위 내에서 인정되는 것인바, 장래의 이용상황, 즉 그 토지에 건축할 것에 대비하여 건축허가에 필요한 폭의 통행로를 미리 보장하는 것은 아니다. 통로개설로 통행지 소유자에게 손해를 주었을 때 보상하여야 하는데(제219조 2항), 보상지금은 법률상 통행권 성립의 요건이 아니므로 통행권자가 손해를 보상하지 않더라도 통행권은 소멸하지 않고 채무불이행의 책임만 발생할 뿐이다.

 

  1. 물에 관한 상린관계

 

(1) 자연적 배수

 

제221조는 제1항에서 “토지소유자는 이웃토지로부터 자연히 흘러들어오는 물을 막지 못한다”고 하여 승수의무를 규정하고 있다. 동조 제2항은 “고지소유자는 이웃 저지에 자연히 흘러 내리는 이웃 저지에서 필요한 물을 자기의 정당한 사용 범위를 넘어서 막지 못한다”고 하여, 정당한 사용범위를 넘는 물의 사용을 제한하고 있다. 흐르는 물이 저지에서 막혔을 때에는 고지소유자는 자비로 소통에 필요한 공사를 할 수 할 수 있다(제222조)고 규정하여 소통공사권을 인정한다. 이 때 비용부담에 관하여 다른 관습이 있으면 그에 의한다(제224조).

 

(2) 인공적 배수

 

1) 원칙

인공적 배수를 위하여 원칙적으로 타인의 토지를 사용할 수 없다. 그리하여 우선 토지소유자는 처마물이 이웃에 직접 낙하하지 않도록 적당한 시설을 하여야 한다(제225조). 그리고 토지소유권자가 저수·배수 또는 인수하기 위하여 공작물을 설치한 경우에, 공작물의 파손 또는 폐색으로 타인의 토지에 손해를 가하거나 가할 염려가 있는 때에는, 타인은 그 공작물의 보수, 폐색의 소통 또는 예방에 필요한 청구를 할 수 있다(제223조). 이 때의 공사비용은 공작물 설치자가 부담하나, 비용부담에 관하여 특별한 관습이 있으면 그에 의한다(제224조).

 

2) 예외

예외적으로 인공적 배수가 인정되는 때가 있다. 고지소유자는 침수지를 건조하기 위하여 또는 가용(家用)이나 농·공업용의 여수를 소통하기 위하여 공로·공류 또는 하수도에 이르기까지 저지에 물을 통과하게 할 수 있다(제226조 1항). 그 경우에는 지저의 손해가 가장적은 장소와 방법을 선택하여야 하며, 손해가 있으면 보상하여야 한다(제226조 2항). 그리고 토지 소유자는 그 소유지의 물을 소통하기 위하여 이웃 토지소유자가 시설한 공작물을 사용할 수도 있고(제227조 1항), 이를 사용하는 자는 그 이익을 받는 비율로 공작물의 설치와 보존의 비용을 분담하여야 한다(제227조 2항).

 

(3) 여수급여청구권

 

토지소유자는 과다한 비용이나 노력을 요하지 않고는 가용이나 토지이용에 필요한 물을 얻기가 곤란한 때에는 이웃 토지소유자에게 보상하고 여수의 급여를 청구할 수 있다(제228조).

 

(4) 유수에 관한 상린관계

 

1) 사유인 수류지의 유수이용권

구거 기타 수류지의 소유자는 대안의 토지가 타인의 소유인 때에는 그 수로나 수류의 폭을 변경하지 못한다(제229조 1항). 양안의 토지가 수류지 소유자의 소유인 때에는 소유자는 수로와 수류의 폭을 변경할 수 있으나, 하류는 자연의 수로와 일치하도록 하여야 한다(제229조 2항). 그리고 이들에 관하여 다른 관습이 있으면 그에 의한다(제229조 3항).

수류지의 소유자가 언(둑)을 설치할 필요가 있는 때에는 그 언을 대안에 접촉하게 할 수 있다. 그러나 이로 인하여 생긴 손해는 보상하여야 한다(제230조 1항). 그리고 대안의 소유자는 수류지의 일부가 자기 소유인 때에는 그 언을 사용할 수 있다. 그러나 그 이익을 받는 비율로 언의 설치·보존의 비용을 분담하여야 한다(제230조 2항).

2) 공유하천용수권

공유하천의 연안에서 농·공업을 경영하는 자는 이에 이용하기 위하여 타인의 용수를 방해하지 않는 밤위 내에서 필요한 인수를 할 수 있다(제231조 1항). 그리고 그러한 인수를 하기 위하여 필요한 공작물을 설치할 수 있다(제231조 2항). 이것이 공유하천용수권이다.

공유하천용수권은 특정인에게만 인정되는 것이 아니고 공유하천의 연안에서 농·공업을 경영하는 모든 자에게 인정되며, 특정인에게 우선권이 주어지는 것도 아니다. 그리하여 민법도 인수나 공작물로 인하여 하류연안 용수원을 방해하는 때에는 그 용수권자는 방해의 제게 및 손해의 배상을 청구할 수 있도록 한다(제232조). 그리고 농·공업의 경영에 이용하는 수로 기타 공작물의 소유자나 몽리자(이익을 얻는 사람)의 특별승계인은 그 용수에 관한 전소유자나 몽리자의 권리의무를 승계한다(제233조). 한편 이상의 것에 관하여 다른 관습이 있으면 그에 의한다(제234조).

 

(5) 지하수이용권

 

상린자는 그 공용에 속하는 원천이나 수도를 각 수요의 정도에 의하여 타인의 용수를 방해하지 않는 범위내에서 각각 용수할 권리가 있다(제235조). 이러한 상린자의 지하수이용권은 일종의 인역권이라고 할 수 있다.

필요한 용도나 수익이 있는 원천이나 수도가 타인의 건축 기타 공사로 인하여 단수·감수 기타 용도에 장해가 생긴 때에는 용수권자는 손해배상을 청구할 수 있다(제236조 1항). 그리고 이러한 공사로 인하여 음료수 기타 생활상 필요한 용수에 장해가 있을 때에는 원상회복을 청구할 수 있다(제236조 2항).

 

  1. 경계에 관한 상린관계

 

(1) 경계표 등

 

인접하여 토지를 소유한 자는 공동비용으로 통상의 경계표나 담을 설치할 수 있다(제271조 1항). 이 경우 비용은 쌍방이 반반씩 부담하나, 측량비용만은 토지의 면적에 비례하여 부담한다(제237조 2항). 그런데 이들과 다른 관습이 있으면 그에 의한다(제237조 3항). 인지소유자는 자기비용으로 담의 재료를 통상보다 양호한 것으로 할 수 있으며, 그 높이를 통상보가 높게할 수 있고, 또 방화벽 기타 특수시설을 할 수 있다(제238조).

경계에 설치된 경계표·담·구거 등은 상린자의 공유로 추정한다. 그러나 그것들이 상린자 일방의 단독비용으로 설치되었거나 담이 건물의 일부인 경우에는 그렇지 않다(제239조). 공유가 되는 경계표등에는 공유 규정이 적용되나, 공유분할을 청구하지는 못한다(제268조 3항).

 

(2) 경계를 넘는 수지 · 목근

 

인접지의 수목의 가지가 경계를 넘는 때에는 그 소유자에 대하여 가지의 제거를 청구할 수 있다(제240조 1항). 상대방이 그 청구에 응하지 않는 때에는 청구자가 직접 제거할 수 있다(제240조 2항). 그리고 인접지의 수목의 뿌리가 경계를 넘는 때에는 상린자가 임의로 제거할 수 있다(제240조 3항). 이들 경우에 제거한 나뭇가지나 뿌리는 제거한 상린자의 소유에 속한다.

 

(3) 토지의 심굴금지

 

토지소유자는 인접지의 지반이 붕괴할 정도로 자기의 토지를 심굴(깊이 팜)하지 못한다. 그러나 충분한 방어공사를 한 때에는 그렇지 않다(제241조).

 

(4) 경계선부근의 건축 등

 

1) 경계선으로부터 일정한 거리를 두어야할 의무

① 건물

건물을 축조할 때에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반 미터 이상의 거리를 두어야 한다(제242조 1항). 이를 위반한 경우에는 인접지 소유자는 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있다. 그러나 건축 착수한 후 1년이 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만 청구할 수 있다(제242조 2항).

② 건물 이외의 공작물

우물을 파거나 용수·하수 또는 오물 등을 처리할 지하시설을 하는 때에는 경계로부터 2미트 이상의 거리를 두어야 한다(제244조 1항). 그리고 이러한 공사를 할 때에는 토사가 붕괴하거나 하수 또는 오액이 이웃엣 흐르지 않도록 적당한 조치를 하여야 한다(제244조 2항).

 

2) 차면시설의무

경계로부터 2미터 이내의 거리에서 이웃 주택의 내부를 관망할 수 있는 창이나 마루를 설치하는 경우에는 적당한 차면시설을 하여야 한다(제243조).