부동산중개법인 활성화 방안

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(1) 필요성

중개법인의 활성화 장애요인 중 하나로서 관리체계의 문제를 들 수 있다.
상법상 법인은 자본의 집합체이나 현행 ‘공인중개사법’에서의 중개법인 관리제도는 인적 규제를 위주로 하고 있어 중개법인이 법 제39조(업무의 정지) 제1항 제1호 내지 제13호에 해당 하는 사유 중 한 가지 이상 해당되면 업무가 정지됨으로써 중개법인의 존립 목적을 수행할 수 없어 사실상 법인의 수명이 다하는 문제가 발생한다.
이와 같은 중개법인의 관리체계에서는 기업의 영속성이 보장되기 어려우며, 규모를 갖춘 법인이 진입하여 종합부동산서비스를 제공하기 어려운 실정이다.

(2) 유사 사례

현행 ‘공인중개사법’ 제51조 (과태료) 제4항에서는 부동산거래의 신고를 거짓으로 한 자에게는 해당 토지 또는 건축물에 대한 취득세의 3배(토지 또는 건축물을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 권리 취득가액의 100분의 5) 이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다고 규정함으로써, 부동산거래신고 위반으로 인한 경제적 이익의 3배에 해당하는 과징금을 부과할 수 있도록 제도화 되어 있다.

(3) 개선 방안

이와 같은 문제를 해결하고 기업의 영속성을 보장하기 위해서는 중개법인의 영업에 대해서는 등록취소나 업무정지 처벌 보다는 과징금 등 경제적 제재를 가할 수 있도록 법률이 변경되어야 할 것이며, 분사무소의 독립관리 등이 보장되어야 할 것이다.

(4) 대안 모색

첫째, 행정벌 체제를 개편해야 한다. 대형중개법인의 경우 업무 지속성을 보장하기 위하여 과태료 중심의 행정벌 체제로 개편하며, 등록기준 미달 등 중대한 위법 사항에 대해서만 등록취소처분을 할 수 있도록 개편되어야 한다.
우리나라의 경우 과징금의 입법 사례를 보면 ‘해당 행위로 인해 얻은 불법적인 이익을 박탈하기 위해 그 이익액에 따라 과하는 일종의 행정제재금적 성격’ 또는 ‘영업정지와 같이 사업자의 법규위반 등에 대한 행정처분을 하여야 하는 경우에, 이용자 편의 등을 감안 영업정지에 갈음하여 영업정지를 받았어야 할 기간의 예상영업이익의 일부 등을 부과․징수하는 금전적인 제재로서의 성격’ 중 하나를 갖는 것으로(배영길, 2002), 배영길, 2002, 과징금 제도에 관한 연구, 한국비교공법학회, 공법학연구 Vol.3 No.2
과징금 대상 행위는 그 이익을 경제적으로 환산할 수 있는 것이어야 할 것이며, 그 경제적 이익에 대한 일정 비율을 과징금으로 부과해야 할 것이다.
따라서 ‘공인중개사법’ 제39조 제1항 중 과징금으로 업무정지처분을 대신할 수 있는 위반행위(경제적 이익 산정이 가능한 행위)는 개별 중개업무와 관련된 행위로서 다음 각호의 행위와 같다.
2. 인장등록 의무 및 등록인장 사용 의무 위반
3. 전속중개계약서 사용 또는 보존 의무 위반
4. 중개대상물에 관한 정보 허위 공개 또는 거래사실 통보 의무 위반
5. 중개대상물의 확인·설명 의무 불이행
6. 중개대상물확인·설명서 교부 또는 보존의무 위반
7. 중개대상물확인·설명서 서명 및 날인 의무 위반
8. 거래계약서 작성·교부․보존 의무 위반
9. 거래계약서 서명 및 날인 의무 위반
이들 행위에 대한 과징금 액수는 관련 전문가의 면밀한 검토가 필요할 것이나, 징벌적 성격을 감안한다면 현행 ‘공인중개사법’ 제51조(과태료) 제4항에서와 같이 예상되는 법정중개수수료의 3배 정도가 적정한 것으로 판단된다.

둘째, 분사무소의 독립관리를 보장해야 한다. 현행 체제에서는 분사무소 소속원의 ‘공인중개사법’ 위반 행위만으로도 주된 중개법인까지 업무정지처분이나 등록취소, 행정형벌 처분이 가능한 것으로, 분사무소에서의 위법 사항중 과징금 대상이 아닌 업무정지 처분에 대해서는 분사무소 단위의 처벌이 될 수 있도록 해야 할 것이다.
등록취소 사유나 행정행벌 사유의 경우에는 행위의 중함으로 인해 주된 사무소의 연대책임을 면하기는 어려울 것으로 판단되나, 다음과 같은 현행 법 제38조(등록의 취소) 사유 중 동조 제2항의 제6호 내지 제10호 사유의 경우 국민의 재산권 보호 보다는 행정목적 달성을 위한 성격이 강하므로 분사무소의 폐쇄 조치 등 독립처벌이 합당할 것으로 판단된다.
6. 제23조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 아니하거나 중개의뢰인의 비공개요청에도 불구하고 정보를 공개한 경우
7. 제26조제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성한 경우
8. 제30조제3항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우
9. 제33조 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우
10. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 3회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 업무정지 또는 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우(제1항제8호에 해당하는 경우를 제외한다)

셋째, 분사무소 책임자 제도를 개선해야 한다. 대형법인에서 종합부동산서비스가 시행될 경우 분사무소에도 다양한 전문가가 업무를 수행하게 되는 것으로, 현행 법률에서 분사무소 책임자를 반드시 공인중개사로 채용하도록 하는 규정은 분사무소 종사자 중 중개업무를 담당 책임자만 공인중개사 자격을 갖추도록 개선해야 할 것이다.

이와 같은 조치를 위해서는 현행 ‘공인중개사법’의 개정이 필요한 것으로, 첫째의 과징금 체제를 위해서는 동법 제51조(과태료)에 별도의 과징금 조항을 신설해야 하며, 동법 제39조에 별도의 조항을 신설하여 종합법인의 경우 과징금 대상 행위에 대해서는 업무정지처분이 아닌 과징금을 부과하도록 명시해야 할 것이다.

둘째의 분사무소의 독립관리 보장을 위해서는 법 제38조의 2조(분사무소 폐쇄명령) 조항을 신설하여, 법 제38조(등록의 취소) 제2항의 사유 중 제6호 내지 제10호 사유에 대해서는 등록관청이 분사무소 폐쇄 명령(재량)을 할 수 있도록 해야 할 것이다.