부동산거래업 육성방안

(1) 필요성

부동산거래질서 확립을 위한 부동산중개제도가 고안될 당시에는 부동산시장질서 문란 행위자들은 대부분 소개업을 주업으로 삼고 있어, 중개업자에 대하여 다양한 금지행위를 규정하였으나, 부동산중개제도가 확립됨에 따라 이들은 중개업의 범위에서 벗어나 매매업을 영위하면서 심각한 사회문제를 일으키고 있다. 또한 은행을 시작으로 자산관리서비스업이 활성화됨에 따라 부동산분야에 대한 전문지식이 없는 무자격 자산관리전문가들이 개인의 부동산거래에 관여하고 있다.

현재 사회 문제가 되고 있는 부동산을 일괄 구매하여 분양하는 분양대행업자나 임야를 분할하여 매매하는 기획부동산업자에 대한 규제 제도는 전무한 실정이며, 현재의 부동산거래제도로는 이들의 시장거래질서 문란 행위 규제가 사실상 불가능한 실정이다.

더구나 현행 ‘공인중개사법’은 부동산중개업자의 부동산매매업을 금지함으로써 매매업자의 불법적 행위를 사실상 도와주고 있으며, 법인의 자산관리서비스를 금지하여 무자격 자산관리서비스를 조장하고 있는 문제가 있다.

(2) 외국사례

다음의 <표 77>은 외국(일본, 미국, 영국)의 중개법인의 주요 업무와 우리나라 중개법인의 주요 업무를 비교 분석한 것이다.

분석 내용을 보면, 외국에서는 모두 허용하고 있는 부동산매매업무는 우리나라에서만 ‘공인중개사법’ 제33조(금지행위) 제1호에 의해 모든 중개업자에게 금지되어 있는 것으로 나타났으며, 부동산거래대리업무는 외국에서는 모두 허용하고 있으나 우리나라의 경우에는 ‘변호사법’에 의해 금지되고 있다. 또한, 모든 국가에서 허용하는 부동산임대업과 부동산개발업의 경우 한국에서만 중개법인에게 허용되고 있지 않고 있다.

기타 부동산감정평가업무와 약속어음매매․교환, 국공유지매매․임차대행, 감정평가의 3가지 업무는 미국에서만 허용하고 있고, 부동산자산운용업무는 일본에서만 허용하고 있다.

이상과 같은 외국 법령 검토 결과를 볼 때, 우리나라에서만 금지하고 있는 ‘부동산매매업’이나 ‘부동산거래대리업’, ‘부동산임대업’, ‘부동산개발업’의 경우에는 규제의 타당성이 낮은 것으로 판단된다.

(3) 개선 방안

상기 제기된 문제들은 모두 국민의 재산권보호에 치명적인 위해가 될 수 있는 것으로, 이들 문제를 해결하기 위해서는 모든 국민이 부동산거래 관련 전문가로부터 안심하고 거래서비스를 받을 수 있도록 해야 할 것이다.

현재 부동산시장에서 거래에 관련된 전문가는 공인중개사로서, 부동산중개업자의 부동산매매업 금지 제도를 폐지함은 물론 국가로부터 공인된 자격을 인정받은 공인중개사만 부동산매매업을 담당할 수 있도록 제도를 개선해야 할 것이다.

또한 증가하는 부동산종합서비스에 대한 국민의 수요에 부응하고, 전문가로 하여금 질 높은 서비스 제공이 가능하도록 중개법인의 업무영역에 자산관리서비스 등 부동산에 대한 종합적서비스 분야를 추가해야 할 것이다.

기타 불법적 부동산매매업자로 인한 문제 해결을 위해서는 중개법인의 개발업 참여역시 허용되도록 해야 할 것이다.

(4) 대안 모색

우리나라의 경우 소득증대로 인한 부동산공간의 소비 증대와 부동산시장에 따른 외국 자산관리회사의 국내 유입, REITs 등 부동산유동화, 부동산에 대한 국민의 지식 증가는 부동산거래서비스의 질적 향상 등의 원인으로 인해 날로 부동산종합서비스에 대한 수요가 증가하고 있으나, 이들 서비스가 대부분 국가로부터 공인받지 않은 유사 전문가에 의해 서비스 되고 있다.

구동회 외(2002)는 부동산서비스시장이 공급자 위주에서 일반인 위주의 시장으로 전환되면서 일반인은 복잡한 다단계를 거쳐야 제공받는 부동산서비스보다 거래위험을 줄일 수 있는 원스톱서비스를 더욱 필요로 하고 있는 것으로, 자격 위주의 단일 업종 서비스 구조에서 탈피하여 부동산 거래 관련 서비스업종을 한 장소에서 종합적으로 제공하는 구조로 부동산서비스 시장구조를 전환시키면, 일반인의 요구에 부응할 뿐만 아니라 기업의 입장에서도 시너지효과와 규모의 경제, 그리고 범위의 경제를 획득할 수 있다고 주장하였다.

이와 같은 중개법인의 종합적 원스톱서비스를 위해서는 변화하는 시장환경에 적응력이 뛰어난 시스템을 갖추어야 할 것으로, 장기적으로는 원칙적 허용, 예외적 금지 또는 제한의 형태로 이루어지는 네거티브 규제로의 개편이 필요할 것으로 판단된다. 이와 같은 네거티브 규제는 예외적 금지나 제한이 열거되는 것으로, 다음과 같은 3가지의 업무는 반드시 중개법인에서 수행할 수 있도록 해야 할 것이다.

첫째, 종합자산관리 서비스가 허용되어야 한다. 다만 종합자산관리 서비스의 실질적 이행을 위해서는 자본 규모가 일정 규모 이상인 대형법인의 경우 종합자산관리서비스(감정평가, 자산관리회사, 거래이행서비스 등)를 허용해야 할 것이다. 또한 개인 중개업자의 자산관리서비스를 위한 역량 강화 방안을 마련해야 하며, 이를 위해 공인중개사 시험에도 자산관리서비스 관련 과목을 신설해야 할 것이다.

둘째, 부동산개발업이 허용되어야 한다. 대형법인의 경우 부동산개발업을 허용함으로써 현재와 같은 부동산매매업자나 분양업자로 인한 국민의 피해를 최소화 할 수 있을 것으로 판단된다.

셋째, 문영기 외(2008), 구동회 외(2002), 채미옥 외(1996)에서의 연구자들이 주장한 것과 같이 부동산매매․임대업이 허용되어야 한다. 상기에서 지적하였듯이 부동산 매매업을 방임할 경우 보다 다양한 부동산거래사고가 발생될 수 있으므로, 외국과 같이 대형중개법인에게는 부동산매매업이나 임대업을 허용하고, 대형법인에 대해서 효율적으로 규제함으로써 국민의 재산권 보호에 만전을 기해야 할 것이다. 이를 위해서는 현행 ‘공인중개사법’에서 정한 금지행위 중 부동산매매업금지규정을 철폐해야 할 것이다.

또한 본 연구를 위한 설문조사에서도 일반인들은 부동산중개업자의 부동산매매업에 종사에 대해서 크게 저항하지 않는 것으로 나타난 점과 1984년 ‘공인중개사법’ 제정 이후 사회적 변화 등을 감안할 때 이와 같은 부동산매매업 금지 해제는 당연한 것으로 보여진다.

보다 구체적으로 보면 현재 ‘공인중개사법’ 제14조 (중개업자의 겸업제한 등)의 규정 중 제1항의 규정이 삭제됨으로써 법인의 겸업제한을 철폐하거나, 제14조 제1항 각호의 규정에 ‘부동산매매업’과 ‘부동산임대업’, ‘부동산개발업’, ‘부동산자산관리업’이 추가되어야 할 것이다. 동시에 ‘공인중개사법’ 제33조(금지행위) 제1호의 제1호(제3조의 규정에 의한 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위)를 삭제해야 할 것이다.