미국의 주거지원 정책

(1) 연방주택청(Federal Housing Administration, FHA)
○ 1934년 국회의 승인에 의해 연방주택청(Federal Housing Administration: FHA)이 창설되었고, 1937년 미국 주택법(US Housing Act)이 제정됨
‒ 1965년 주택도시개발부(US Department of Housing and Urban Development: HUD)가 생기면서 FHA는 주택도시개발부의 산하기관으로 포함됨
‒ FHA가 설립되었을 때 주택산업은 다음의 문제점을 가지고 있었음
․ 주택담보대출의 상환기간이 단기(3~5년)였고, 만기 일시상환 방식이었으며, 대출한도는 주택가격의 50%였음
․ 당시 미국의 주택 소유율은 40% 이하로 낮았음
‒ 1940년대의 FHA 주택담보대출 보증 프로그램은 군인 주택 및 전쟁 후 귀국하는 참전용사들과 가족들을 주로 지원하였으며, 1970년대에는 노인, 장애인 및 저소득층 가구들을 위한 개인 소유의 아파트 (privately-owned apartments) 건설을 지원하는데 주력하였음
‒ 1980년대 이후에 FHA와 HUD는 저소득층 가구의 자가보유율 증가에 초점을 맞추어서 사업을 진행
․ 1934년이후 총 3천4백만호가 넘는 주택 담보 대출을 보증했으며, 47,205개의 공동주택 프로젝트의 모기지를 지원함
․ 현재 FHA는 대략 4백 8십만호의 단독주택과 13,000개의 공동주택 프로젝트를 보증하고 있음
○ 2016년 현재 FHA의 구체적인 서비스는 다음과 같음
‒ 생애최초 주택구입자
․ 미국 은행에서는 주택구입을 위한 모기지 대출한도가 통상 주택가격의 80%인데, 생애최초 주택구입자를 위한 FHA의 모기지 보증을 받을 경우에는 대출한도가 96.5%까지로 완화되어, 생애최초 주택구입자의 목돈마련 부담을 경감해줌
‒ 노인을 위한 주택지원금
․ 모기지를 완납했거나 대출금 잔액이 낮은 62세 이상의 노인에게는 주택 가격의 자기자본 부분을 매월 현금흐름으로 변환해 주는 역모기지(FHA Reverse Mortgage)를 제공
‒ 주택의 에너지 효율성을 높이기 위한 모기지 대출(FHA Energy-Efficient Mortgage)
․ 최근에 두드러지는 동향으로, 주택의 에너지 성능을 높이기 위한 시설설치등의 비용까지 주택자금으로 포함시켜서 FHA에서 대출을 받을 수 있음
‒ 조립식(factory-built) 또는 이동식 주택(mobile home)을 위한 지원금
․ 고정식 주택 뿐 아니라 이동식 주택에 대한 두 가지 대출 상품을 제공
․ 조립식 또는 이동식 주택이 지어진 토지를 소유한 사람을 위한 대출과 이동식 주택단지(mobile home parks)에 위치한 이동식 주택을 위한 상품이 있음

(2) 주거지원 정책의 흐름
○ 1937년 미국 주택법(US Housing Act)이 제정된 후 미국의 주택지원 정책은 주로 전쟁에서 귀환하는 군인을 위한 지원프로그램 위주로 진행되었으나, 1965년 미국의 주택도시개발부(HUD)가 창립되면서 보다 폭넓은 층으로 주택지원 프로그램을 확대하였음.

년도

주거지원 정책 제정 내용

1937

연방 주택법(US Housing Act of 1937) 제정

공영주택 프로그램(public housing program) 창설

1945

Fannie Mae가 재정비되어 확대됨

1949

연방 주택법이 공영주택과 연방 주택청의 모기지 보험까지를 포괄

1954

연방 주택법이 도심 재개발 및 계획을 주도하고, 공영주택도 이에 포함되도록 함

1961

연방 주택법이 Section 221(d)3Section 202 프로그램을 창설

1965

미국 주택도시개발부 설립(US Department of Housing and Urban Development)

1968

1968년 주택법(Housing Act)은 중산층이 정부에서 지원하는 모기지를 이용할 수 있도록 기니 매 (Government National Mortgage Association, Ginnie Mae)를 창립

Fannie Mae가 투자자 소유의 정부지원 회사(investor-owned government sponsored enterprise)로 구조 개혁

평등주택법(Fair Housing Act)이 제정되어 주택과 모기지 관련 차별을 방지하고 함

1970

1970년 주택 및 도시 개발법(Housing and Urban Development Act)은 연방정부의 실험적 주택 보조 프로그램과 커뮤니티 개발회사(Federal Experimental Housing Allowance Program and Community Development Corporation)를 수립

Federal Housing Laon Mortgage Corporation(Freddie Mac)이 창설됨

1972

세인트 루이스시의 프루트이고(Pruitt-Igoe) 공영주택이 폭파 해체됨

1974

Housing and Community Development Act (주택과 커뮤니티 개발 법령) 종합프로그램들이 커뮤니티 개발 블록 그랜트(Community Development Block Grant, CDBG) 프로그램으로 전환

임대자 기본 프로그램인인 섹션 8 (Section 8 tenant-based certificates)이 저소득층의 주거선택의 기회를 증대

1977

Urban Development Action Grants (UDAG)가 낙후된 커뮤니티에 자금을 제공하여 주거용이나 비주거용으로 활용하게 함

1981

FHA가 보증하는 모기지의 이자율이 15.17 퍼센트까지 상승 (1972년에는 7퍼센트가 최고치)

1983

주택 및 도심농어촌지역의 재생 법령(Housing and Urban-Rural Recovery Act)이 주택 개발 시행 세칙 및 임대를 위한 주택 재생 프로그램을 개시(Housing Development Action Grant and Rental Rehabilitation)

1986

세재개혁법(Tax Reform Act)이 저소득층 주택의 세금보조 프로그램(Low Income Housing Tax Credit Program)을 제정

1987

스튜어트 맥키니 법령(Stewart B. McKinney Act)을 통해 커뮤니티들이 홈리스(homelessness)를 지원하기 시작

1988

인디언들을 위한 주택법령(Indian Housing Act)HUD가 미국의 원주민과 알라스카 인디언들에게 주택제공에 관하여 주무부서의 역할을 하도록 함

주택과 커뮤니티 개발 법령 (Housing and Community Development Act)은 공영주택(public housing)을 거주자 관리 회사에 매입하는 것을 허가

평등주택개정법(Fair Housing Amendments Act)이 주택관련 차별을 받은 피해자들이 고소를 하거나, 가해자들 대상 벌금을 강화

1989

재정기관 개혁, 회생, 강화 법령(Financial Institutions’ Reform, Recovery, and Enforcement Act)은 쇠락하는 저축기관을 긴급구제

1990

크래스톤곤잘레스 구입가능한 주택법(Cranston-Gonzalez National Affordable Housing Act)는 주택소유와 임차인 위주(tenant-based)의 보조를 강조했으며, HOME housing block grant를 시작

1990년 저소득층 주택 보존 및 주택 소유권법(Low-Income Housing Preservation and Residential Homeownership Act of 1990)은 보조대상의 저소득층 공동주택에 대한 연방정부의 역할을 강화

장애가 있는 거주자들을 보호하기 위한 미국 장애인법(Americans with Disabilities Act)가 시행

1993

저소득층을 위한 공공임대주택단지의 주거환경을 개선하고자 하는 HOPE VI 프로그램 시작

1995

자가율과 사유재산 보호법(Homeownership and Equity Protection Act)이 주택담보 대출 (즉 모기지) 기간을 연장

1996

주택 소유율이 66.3% 으로 증가

1998

HUD가 정부 보조를 받는 공동주택의 소유자들이 임차인들 대상으로 한 차별을 철폐하기 위해 Enforcement Center를 개설

국회에서는 공공임대주택내 차별을 없애자는 내용의 Public Housing 개혁안을 승인

2000

2000년 주택 소유율이 67.7%로 증가함. 716십만 가구가 주택을 소유

2014

줄리안 캐스트로 (Juliáán Castro)16HUD 장관으로 임명