토지, 건물처럼 부동산과 주식을 양도할 때 분양권, 분동산 권리를 양도할 때 세금을 신고해야하죠? 내가 가진 아파트를 남에게 파는데 양도를 한다고 발생하는 세금이 처음에는 엄청 어이가 없었는데요. 이게 이 나라에게 정한 법이기 때문에 우리는 어쩔 수 없이 따라야합니다.
일시적 1가구 2주택인 경우는 취득세와 양도세를 모두 내야하기도 합니다. 정부 입장에서는 이런 서민보다는 부동산을 이용해 투기를 하려는 세력을 막기 위한 대안으로 그들을 억제하는 무기(?)로 사용해왔는데요.
일시적 1가구 2주택 양도소득세와 비과세 조건을 어떻게 받을 수 있는지 알아보고 올해 5월부터 개정된 내용도 알아보도록 하겠습니다.
일반적인 양도세와 다르게 1가구 2주택자는 다주택자로 분류되어 양소세가 중과됩니다. 일시적으로 집을 팔고 새로 보금자리를 만드는 경우에도 중과되었는데요. 윤 정부가 출범하면서 소득세법 시행령이 개정되었습니다. 관련 내용에는 다주택자 양도세 중과는 1년동안 한시적으로 배제시킨다는건데요.
현행 세법을 확인해보면 보유기간에 따른 세율이 달라지는데 1년 미만 70%, 1년이상 2년 미만 60%, 2년 이상은 기본세율이 40~60%로 적용됩니다. 하지만 부동산 거래량이 가파르게 상승한 21년 6월부터 22년 5월 초까지는 2주택 이상이면 조정대상 지역은 기본세율의 20%를 더하고, 3주택 이상은 조정대상지역에서 기본세율 + 30%가 추가되었습니다.
하지만 2022년 5월부터는 부동산 시장 거래가 완전히 얼어버리면서 내년 23년 5월 초까지 한시적으로 기본세율만 적용한다고 합니다.
비과세 적용
원래 1가구가 1주택을 갖고 있는 상태는 집값이 12억 원 이하 부동산을 2년이상 보유하고 파는 경우는 양도세가 과세되지 않아서 비과세가 되며, 조정대상지역인 경우는 실거주 2년을 채워야 합니다.
단, 이사를 하거나 분양권을 취득해 일시적 2주택이 된 경우에는 일정 요건이 부합되는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있는데요. 기존주택을 보유한 기간이 2년 이상이 되야하고 새로운 추택을 취득하게 되는 시기도 종전 주택 보유기간이 1년 이상은 되야합니다. 추가로 기존주택은 2년 이내 매도를 해야합니다.
조건 및 유의사항
면제를 받기 위해서는 기존주택에서 2년 이상 거주하거나 소유하고 있어야합니다. 청약당첨으로 분양권 취득 시에는 현재 갖고 있는 주택을 1년 이상은 보유했어야 합니다. 이 부분은 보통 선분양 당첨이라면 착공 전이나 착공 시작부터 2년 정도 걸리기 때문에 문제가 되지 않지만 후분양이라면 입주 직전이기 때문에 유의하시면 좋을 거 같습니다.
분양받는 아파트로 입주하게 된다면 기존주택은 2년 이내 매도를 꼭 해야지만 비과세 혜택을 받을 수 있는 겁니다.
※ 22년 5월 10일 이후 양도소득세는 개정되면서 종전투주택은 신규주택 취득일부터 1년 이상 경과되는 부분은 동일하지만 양도까지는 2년 이내로 달라졌습니다. 또 세대원 전원 이사 및 전입신고가 원칙이였지만 이 내용에 대한 부
분은 폐지되었습니다.
여기까지 내용을 이해하기 쉽게 정리해보면 일시작 1가구 2주택자라도 양도소득세는 다주택자로 분류되서 세금이 중과되야하는게 맞지만 23년 5월 9일까지는 한시적으로 기본세율만 납부하면 됩니다. 비과세 혜택을 받기 위해서는 종전주택에서 2년 이상 거주했을 경우 적용됩니다.
양도소득세 계산하는 방법
국세청 홈택스를 통해서 모의계산을 할 수 있도록 계산기가 만들어져있는데요. 홈택스 누리집에 접속을 한 다음 양도소득세 간편계산을 검색하면 됩니다. 양도금액에 취득가액에 대한 차액에서 필요한 경비를 제외한 금액을 차익이라고 합니다. 산정한 차익에서 장기보유특별세까지 공제하게 되면 납부해야할 세금을 확인할 수 있습니다.
감면대상소득금액까지 기본공제를 빼고 나면 과세표준이 나오는데 법정세율을 확인한 후 양도세를 산출하면 됩니다.
신고납부
부동산 양도를 할 때 그 달에 속하는 말일부터 2개월 이내 주소지 관할세무서로 예정신고와 납부를 해야하는데요. 부동산 계약을 하고 잔금을 7월 중 받았다면 양도소득세 예정신고 및 납부기한은 잔금을 받은 달, 마지막 날을 기준으로 2개월 이내라서 9월 30일까지 하면 됩니다.
주의하셔야 할 점은 예정신고를 안하게 되면 납부세액의 20% 가산세가 붙고 하루가 초과될 때마다 0.022% 납부지연가산세가 부과됩니다. 보통은 그럴 일은 없겠지만 세액이 2천만원 이하라면 1천만원을 초과하는 금액은 분할납부하면 되고 2천만원 초과 시에는 2분의 1이하 금액을 분납하면 됩니다.
부동산 거래가 많지 않기 때문에 생각보다 양도세를 검색해서 찾는 사람들이 줄었는데요. 시장침체기라서 그럴 것 같지만 생각보다 초소형 아파트는 오히려 비중이 높아졌다고 합니다. 지금처럼 불황기에도 투자자들은 역시 눈을 돌려서 한다는 건데요. 여러분들도 참고하셔서 투자하는 눈을 키워보셔도 좋을 거 같네요.
