프로젝트 파이낸스의 문제점과 현황

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― 최근 국내외 금융시장 불안과 국내 부동산경기의 침체 지속으로 주택공급시장이 정상적인 작동을 하지 못하고 있음.
○ 부동산시장 침체의 장기화로 건설회사의 도산 및 금융회사 부실화가 잠재적인 시장불안요인으로 상존하고 있음.
○ 부동산개발시장의 침체가 지속됨에 따라 신규주택의 공급이 원활치 못하여 향후 주택가격이 급등하는 장세를 재현할 위험이 높음.

― 1997년 외환위기 이후 한동안 위축된 공급의 영향으로 2000년대 중반까지 주택가격 급등을 시현하였음.
○ 외환위기 이후 1999년에서 2001년까지 3년간 아파트 공급실적이 평균 31만호 남짓이었음에도 2002년부터 2007년까지의 가격폭등이 발생된 경험이 있음.
○ 1999년에서 2010년까지 지난 12년간 연간 평균 36만호 수준의 아파트가 공급되었으나 2008년이후 최근 3년간 공급실적은 평균 28만호에 미치지 않고 있음.
-이와 같은 현상은 금융권 PF 대출의 축소에 일부 기인하고 있는데 2008년말 83.1조원에 달하던 동 대출은 2010년 9월말 71.9조원으로 13.5% 축소되었음.

― 부동산개발사업은 사업의 성공에 대한 불확실성으로 인해 상대적으로 위험한 사업임에 따라 사업자의 추가적인 신용보완 없이는 자금의 조달이 쉽지 않음.
○ 외환위기 이전까지 건설사의 신용을 배경으로 자금을 조달함에 따라 금융위기 등의 시장충격을 원인으로 건설사의 연쇄도산 등 부작용이 발생하였던 것을 개선하고자 프로젝트 파이낸스 제도를 도입하였으나 제도적 미비 등을 원인으로 변형된 형태로 운영되어 왔음.
○ 프로젝트 파이낸스란 프로젝트의 사업성 및 토지 등 관련 담보만을 배경으로 자금을 조달하는 금융방식으로 기본적으로 사업참여자의 신용과 분리된 비소구 금융이 기본 형태이나, 지금까지 국내 프로젝트 파이낸스는 시공사의 지급보증 등 신용보완에 기초한 변형된 기업금융의 일종으로 진행되어왔음.

― 해외 부동산 개발사업의 경우 총 사업비의 15~20%에 달하는 시행사의 자본금을 배경으로 토지를 매입하고 이를 담보로 사업을 진행하는데 반해 국내 시행사들의 경우 대부분 영세하여 토지매입 단계부터 차입에 의존하고 있음.
○ 아울러 공동주택사업의 경우 수분양자 보호를 위해 대한주택보증(이하 대주보)의 분양보증을 이용함에 따라 실질적으로 금융회사의 담보가 없어지는 결과를 초래함.
○ 이와 같은 상황에서 금융회사는 위험에 상응하는 높은 금리를 수취할 수 있는 여건이 마련되지 못함에 따라 추가적인 신용보전 없이는 자금조달이 용이하지 않았음.

― 결국 현재 진행되고 있는 프로젝트 파이낸스는 외환위기 전 개발사업에 대한 위험을 모두 감수하던 건설사에 대한 기업대출을 외형적으로 변형한 금융형태로 경제 환경 변화에 따라 시장의 불안요소로 작동할 것으로 우려됨.
○ 기존 건설사의 기업부채가 지급보증 등 우발채무로 변형되어 외견상 재무제표에서 빠져 부외금융으로 표시되고 있으나 실질적인 위험은 축소되지 않고 있음.
-2011년 국제회계기준(K-IFRS)의 적용으로 우발채무의 확대가 제한됨에 따라 건설사의 지급보증은 더 이상 용이하지 않게 되었음.
○ 프로젝트 파이낸스의 형태는 사업위험을 참여자들에게 분산함으로써 위험부담을 완화함과 동시에 개별 사업참여자의 신용불안이 사업진행에 영향을 미치지 않게 하는 것이나 현재의 사업구조는 이러한 기본 성격을 반영하지 못하고 있음.