최근 11월 10일 서울, 과천, 성남, 하남, 광명을 제외한 전 지역이 부동산 규제지역에서 해제된다는 소식이 있었습니다. 저국에서 서울을 포함한 수도권 내 4개 지역만 남기고 경기도 전역, 인천, 세종까지 대거 규제지역 제한이 풀리게 되었습니다.
정부는 기획재정부 장관 주재로 열린 제3차 부동산관계장관회의를 통해서 규제이역 추가 해제를 선언했습니다. 고금리로 인해 부동산 시장침체가 지속되면서 처음 규제지역을 해제한 후 두 달만에 규제지역을 추가로 해제했습니다.
이번 콘텐츠는 투기과열지구 조정대상지역 해제가 부동산 시장에 어떤 영향을 주게 되는지 알아보고 전망해보는 시간을 가져보려고 합니다.
지난 9월 26일에 처음 과열지구 해제를 하자마자 부동산 시장이 더 악화되면서 정부는 두 달도 안되서 새로운 지역을 추가로 해제하는 대책을 내놓았습니다. 그만큼 부동산 시장이 얼마나 심각한 상황인지 알 수 있는 대목인데요.
투기과열지구는 총 9곳을 해제하고 조정대상지역은 31곳을 해제하기로 결정을 했습니다. 이번에 투기과열기구 해제 지역 9곳은 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의와, 용인수지, 용인기흥, 동탄2가 있습니다.
조정대상지역에서 해제되는 지역 31곳은 수원, 안양, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인(수지, 기흥, 처인), 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 경기광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원), 인천, 세종으로 선정되었습니다.
어느 정도 추측을 할 수 있었지만 생각보다 더 많은 곳을 해제하면서 부동산 시장에 온기를 더 할 거라고 전망되고 있습니다. 발표를 한 시점도 빨라서 업계 종사자도 예상치 못했는데요.
위 정책브리핑 사이트에서 확인할 수 있는 보도자료에 따르면 기존 9월 26일 발표 때와 7월 5일 규제지역 조정발표 때와 다르게 내용이 부실하게 보이는데요. 규제지역을 심의하는 주거정책심의 위원회를 부동산관계 장관회의를 통해서 같이 진행하면서 발표를 한 내용을 담아놨기 때문에 그렇게 느껴질 수 있습니다.
때문에 지금까지 발표했던 규제 완화 혜택과 지역에 대한 정리는 하지않고 발표했기 때문에 그럴 수 있습니다.
투기과열지구 조정대상지역 해제 효과
아직 규제 제한이 풀리지 않는 지역은 투기지역 15곳과 투기과열지구 30곳, 조정대상지역 29곳이 남아 있는 상황인데요. 서울 전지역을 포함한 과천, 성남, 광명, 하남이 남아있는 상황입니다. 그렇다면 이렇게 규제 지역 해제가 되면 대체 어떤게 좋아지는 걸까요? 최근 새롭게 나온 부동산 정책 중 15억 이상 주택도 대출이 가능하도록 나온 규제 완화 내용을 함께 확인하면 얼마나 파격적인 변화인지 알 수 있습니다.
일단 투기과열지역 해제를 하는 경우는 대출, 정비사업, 청약에 대한 내용이 달라집니다. 조정대상지역 해제를 하는 경우는 대출, 세금, 청약이 달라지는 효과가 있는데요.
투기과열지구는 세금에 어떤 규제도 붙지 않지만 조정대상지역은 세금에 따라서 다라지는 내용이 많이 들어갑니다. 정비사업은 투기과열지구에 재건축, 재개발에 대해서 적용되기 때문에 조정대상지역과는 무관합니다.
투기과열지구 조정대상지역 대출은?
금융관련해서 가계대출과 사업자대출에 거의 모든게 해제된다고 생각하면 됩니다. LTV와 DTI는 보유주택수와 취득하려는 주택 시세에 따라 달라지는데요. 비규제지역이라도 수도권과 지방에 따라서 DTI가 다르게 측정된다는 점은 유의하시면 좋겠습니다.
투기과열지구는 LTV가 9억원 이하는 40%, 9억원 초과는 20%, 15억원 초과(아파트) 0%인데 서민이나 실수요자는 6억원 이하 60%이고 6~9억원 구간은 50%로 최대 20%P 우대됩니다. DTI는 40%인데 서민, 실수요자는 20%P우대로 60%까지 인정됩니다.
조정대상지역은 9억원 이하 50%, 9억원초과 30%이며 실수요자(서민)은 5억원 이하는 70%, 5~8억원 구간은 60%입니다. DTI는 50%로 실수요자는 10%P우대를 받아 60%까지 인정된다고 합니다.
대출 공통사항
만약 분양을 받는 경우 중도금대출발급요건을 강화합니다. 분양가격 10% 계약금을 납부하고 세대당 보증건수 1건으로 제한합니다. 2주택이상 보유세대는 주택신규구입을 하기 위한 주택담보대출은 금지됩니다. 주택 구입 시 실거주목적을 제외하고는 주택담보대출은 여전히 불가능합니다.
투기과열지구 조정대상지역 청약은?
투기과열지구는 1주택자가 85m²이아희 주택은 무조건 가점제 100%인데 조정대상지역으로 변경되면 25% 추첨제 물량이 만들어지면서 1주택자라도 청약신청을 할 수 있게 됩니다. 이때 일시적 2주택 규정이 적용되기 때문에 기존주택 처분 서약을 필요하게 됩니다.
정비사업
투기과열지구에서만 해당되는 내용으로 조합설립 후 입주 시 때 판매가 불가능합니다.. 정비사업 분양주택에 당첨이 되면 5년 동안 재당첨제한도 생기게 됩니다. 재건축, 재개발 관련해 정밀 안전진단 장벽도 낮추면서 좀 더 쉽게 가능성을 주는 것으로 보입니다.
