토지․건물가액 배분방법 설명

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단독주택의 토지․건물가액 배분방법을 결정하기 위하여 잔여법 및 배분법 등 배분비율 산정방법과 습득 가능한 자료 등에 대하여 각각의 적용 가능성 및 문제점을 검토할 필요가 있다. 일반적으로 토지․건물 배분비율 산정방법에는 잔여환원법과 배분법, 차감법 등이 활용되고 있다.

가) 잔여환원법

잔여환원법은 수익환원법의 적용을 전제로 하며, 순영업소득을 토지소득과 건물소득으로 나누고, 각각 토지환원율과 건물환원율을 적용하여 부동산 전체의 가치를 추계하는 방법으로, 여기에는 토지잔여법과 건물잔여법이 있다.

그러나 토지잔여법과 건물잔여법은 순영업소득을 토지소득과 건물소득으로 나누는데 있어서 많은 비판을 받고 있다. 왜냐하면 순영업소득은 토지와 건물이 복합적으로 작용한 결과이며, 이를 토지에 의해서 얼마만큼이 발생하고 건물에 의해서 얼마만큼이 발생하는지 구분하는 것은 거의 불가능하기 때문이다.

나) 배분법

배분법은 효용증가의 원인이 토지와 건물 양자로부터 발생한다는 전제하에 효용증가분을 토지․건물의 원본가치에 비례하여 배분하는 방법이다. 원래 비율배분법은 대지지분의 가액과 건물 가액을 각각 산정한 후 그 비율을 비준가격에 적용함으로써 전체가격을 토지분과 건물분으로 나눌 수 있다. 비율배분법의 공식에서 토지․건물 배분비율은 다음과 같이 결정된다.

다) 차감법

차감법은 감정평가이론에는 없는 개념이지만, 실무에서 이와 유사한 방법이 많이 활용되고 있는 것으로, 부동산의 전체 가치를 알고 있고, 토지와 건물 중 어느 한쪽의 가격을 정확하게 산정할 수 있을 때, 전체 가치에서 토지나 건물의 가치를 차감함으로써 다른 한쪽의 가치를 구하는 방법이다.

얼핏 보기에 잔여환원법과 비슷하지만 토지소득과 건물소득을 구하고 이를 다시 각각의 환원율로 환원하는 잔여환원법과 달리 차감법은 전체가치에서 토지가치나 건물가치를 직접적으로 차감한다.

 

토지평가기법 중 공제법(extraction method)은 유사 획지 위에 세워진 개량부동산의 전체가치에서 건물가치를 공제하여 대상획지의 토지가치를 구하는 방법을 말한다. 이 때 건물가치는 원가법을 통해 구해지며, 이 방법은 건물이 차지하는 비율이 높지 않고, 손쉽게 건물가치를 산정할 수 있는 농촌지역의 획지가치 계산에 주로 이용된다.

차감법은 전체 가치에서 토지와 건물 중 어느 것을 차감하느냐에 따라 토지차감법과 건물차감법으로 구분된다.

 

(가) 건물차감법

효용증가분 모두를 토지에 귀속시키는 방법으로 건물은 독립적인 효용을 가질 수 없고 단지 토지의 개량물에 불과하다는 견해에서 나온 것이다.

이 방법은 건축비용을 정확히 추계할 수 있는 경우, 토지가치를 독립적으로 추계할 수 없는 경우, 건물가치가 토지가치에 비해 상대적으로 적은 경우에 유용한 방법이다. 이는 공제법과 동일한 방법으로 일반적으로 건물가치가 토지가치에 비해 작을 때 유용하게 활용할 수 있다.

또한 건물차감법은 비교적 넓은 토지 위에 작은 규모의 건물이 있는 경우 유용할 수 있는데, 토지가치에 비해 건물가치가 큰 부동산의 토지․건물 배분비율을 건물차감법에 의해 산정하면 토지분의 가치가 과다하게 추정될 우려가 있다.

(나) 토지차감법

전체 가치에서 토지가치를 뺀 나머지를 건물가치로 보는 방법으로 효용증가분 전체는 건물분으로 귀속된다. 이는 건물이 있음으로 해서 효용증가분이 발생하고 건물의 상태에 따라 효용증가분의 차이가 있기 때문에 효용증가분은 모두 건물에 귀속되어야 한다는 입장에서 출발한 것이다.

한편 토지가 단독으로 거래될 때의 가격을 알 수 있는 경우 효용증가분을 토지에 귀속시키게 되면 토지의 이중가격 문제가 발생하게 되고, 인근 토지 간 토지가치의 균형이 무너질 수 있으므로 이 경우에는 토지차감법이 유용할 수 있다.

또한 토지가치를 정확히 추계할 수 있고, 전체가치 중에서 토지가치가 차지하는 비율이 상대적으로 낮은 부동산의 경우에 건물잔여법을 활용할 수 있다.

(다) 양 방법의 검토

건물차감법의 경우 일부에서는 나지상정 토지가격을 건부지가격으로 보고 복합부동산의 일괄가격에서 공제하여 건물가격을 구하고 있으나, 나지상정의 최유효이용 토지가격은 복합부동산에서 토지만 구분평가한 가격으로, 정확한 건부지가격이라 할 수 없다.

따라서 복합부동산의 토지의 평가는 토지와 건물이 결합하여 그 효용성을 발휘하는 상호 유기적인 결합을 전제로 하여 최유효이용가치에 건부감가․증가를 반영해야 한다. 또한 현재 공시지가에 대해서는 ‘공시지가 시세반영률 정책’을 지속적으로 강구하고 있음에도 불구하고 적정가격과 괴리가 있어 직접적으로 활용하기에는 무리가 있다고 할 수 있다.

한편 현재 실무에서는 표준주택공시가격에서 토지차감법이 활용되고 있으나, 이는 단독주택의 거래유형과 맞지 않는다는 문제가 있다. 또한 표준주택공시가격에서의 건물가격은 개별주택가격의 산정을 위하여 임의적으로 산정한 원가법에 의한 적산가격으로, 이는 건물만 따로 평가한 가격이지 복합부동산에서의 건물가격이라고 보기는 어렵다.