주택 가격의 차환과 전염효과(contagion)

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(다) 차환과 전염효과(contagion)

□ 주택가격은 외생적으로 결정되는 것이 아니며 채무자의 상환의무 불이행으로 인한 담보 주택의 처분이 주택시장 가격에 영향을 주는 가능성을 명시적으로 고려할 필요
○ 실제 거래되는 주택이 전체 스톡에 비하여 극히 일부분에 지나지 않음에도 불구하고 시장 가격이 격변하는 현상 빈발
○ 이러한 주택시장의 특징을 무시하고 이와 같은 가정을 고수하는 경우 주택시장과 주택금융시장 나아가 금융시스템 전체의 안정성에 대한 중요한 위험요인을 놓칠 수 있음.

□ 주택가격의 폭락으로 인한 주택시장의 붕괴와 그에 이어 주택금융시장은 물론 금융시스템 전체의 안정성이 위협받는 사태가 도래할 가능성을 배제할 수 없을 것
○ 만기가 짧은 일시상환 주택담보대출이 주택담보대출의 지배적인 형태로 차지하고 소득대비 주택가격 비율이 높아 주택구입을 위해서는 대규모의 자금을 대출로 조달하는 것이 현실
○ 주택담보대출의 만기 도래 시점까지 차입자가 차입 원금을 전액 자산으로 축적할 수 있는 가능성은 매우 낮을 것
○ 만기 시점에서 담보주택가격의 하락이나 이자 상환 의무 불이행 등을 이유로 만기연장이 거절되는 경우 채무자는 담보주택을 처분하여 상환의무에 응하는 것 이외 다른 대안을 찾기 어려울 것
○ 담보 주택을 처분해야 하는 상황이 일부 채무자에 고립되어 한정적으로 발생하는 것이라면 담보 주택의 처분으로 인한 주택가격의 하락과 그에 따른 추가적인 연쇄반응을 걱정할 필요가 없을 것
○ 그러나 주택가격의 하락으로 인하여 다수의 채무자가 동시에 만기 연장 획득에 실패하는 상황이 발생한다면 담보 주택의 처분으로 인한 추가적인 주택가격 하락과 그에 따른 연쇄반응의 가능성을 배제할 수 없을 것

□ Cifuentes, Ferruci, and Shin(2005): 대차관계로 서로 복잡하게 얽힌 금융기관들이 유동성이 불완전한 자산(illiquid asset)을 보유하는 경제에서 자산 가격에 대한 소규모 충격으로 인하여 자산 가격이 폭락하고 금융시스템이 붕괴할 수 있는 이론적 가능성을 제시
○ 상호 대차관계로 연결된 금융기관의 건전성 유지를 위하여 금융감독 당국은 자산 가치가 항상 일정 수준 이상을 유지하도록 요구하는 규제를 부과
○ 더하여 자산가치가 시가평가(marking-to-market) 되는 경우 자산에 대한 공급곡선은 우하향
-자산 가격이 하락하는 경우 시가로 자산 가치를 평가하는 금융기관이 규제를 만족시키기 위하여 가격이 하락한 자산의 매각을 시도하기 때문
○ 자산에 대한 수요의 가격 탄력성이 완전 탄력적(perfectly elastic)이지 않다면 우하향하는 공급곡선과 수요곡선은 가격에 대한 충격에 대응하여 충격 증폭 현상을 촉발