주택담보대출의 계약상 특징

주택담보대출의 계약적 특징

□ 우리나라 주택담보대출은 만기가 매우 짧은 특징을 보유
○ 은행이 판매하는 주택담보대출의 만기는 최근 상당히 장기화 되었음에도 불구하고 여전히 3년 이하인 경우가 다수
○ 주택담보대출이 본격적인 확장 국면에 접어들기 시작한 2000년 이전에는 주택금융시장에서 무주택 서민의 주택구입을 지원할 목적으로 10년 이상의 장기 대출상품을 판매하는 국민주택기금이 지배적인 지위를 점하고 있었음.
*따라서 1998년까지만 하더라도 만기 10년 이상의 장기대출이 신규 주택담보대출 중 75% 수준에 달할 정도로 높은 비중을 차지
○ 2000년부터 2002년까지 가계신용이 연 평균 30%에 달할 정도로 폭발적으로 증가하는 가운데서 3년 이하를 만기로 하는 주택담보대출이 빠르게 증가
*그에 따라 신규 주택담보대출에서 만기 10년 이상 장기대출의 비중이 2002년 13.4%로 급격히 하락한 반면 만기 3년 이하 단기 상품의 비중은 70%를 넘어서는 변화가 발생
○ 2003년 하반기부터 주택담보대출 증가에 제동을 걸기 위하여 총부채 상환비율(debt-to-income ratio) 규제를 필두로 각종 규제조치가 취해지기 시작하면서 신규 대출 중 만기 10년 이상 대출의 비중이 빠르게 증가
*3년 이하 단기 대출 비중이 2003년 말 77.1%에서 꾸준히 하락하여 2008년 6월 말에는 35.6%를 기록
*만기 10년 이상 장기대출 비중은 2003년에는 전무하였으나 2008년 6월 말 44.5%로 비약적으로 증가
○ 그럼에도 불구하고 만기 3년 이하 단기대출이 여전히 40% 가까운 비중을 차지
○ 10년 이상 장기대출 비중이 90%에 이르는 알려진 대부분의 선진국에 비하여 여전히 낮은 수준을 유지하고 있는 것이 사실

□ 우리나라 주택담보대출의 두 번째 특징은 대출기간 중 원금 분할상환(amortization)이 이루어지지 않고 만기 시점에서 일시 상환되는 되는 형태의 대출이 상당 부분을 차지한다는 점
○ 만기 도래 이전에는 채무자는 채권자에게 정기적으로 이자를 지급할 뿐 채무 원금의 감축은 발생하지 않음.
*만기 도래 이전에는 원금 상환이 발생하지 않는 대출에 내재한 위험요인을 부각시키기 위하여 탄환형 모기지론(bullet mortgage loan) 또는 풍선형 모기지론(balloon mortgage loan)으로 부르기도 함(Fabozzi and Modigliani(1992)).
○ 원금일시상환 대출의 비중이 높은 것은 단기 대출의 비중이 높은 것과 매우 밀접한 관계가 있음.
*단기 대출에 대하여 원리금 분할상환을 요구한다면 이는 차입자가 받아들이기 힘든 정기적 상환부담을 요구하는 것이기 때문
○ 만기 시점에서 원금 상환 부담이 지나치게 커서 발생할 수 있는 위험에 대비하기 위하여 담보 인정 비율(loan-to-value ratio)을 전통적인 장기 주택담보대출에 비하여 상당히 낮은 50%~60% 수준으로 유지하는 것이 일반적
○ 2010년말 은행권 주택담보대출 중 37.3%가 만기일시상환방식, 41.1%가 분할상환방식이나 거치기간 중인 대출, 21.6%가 원금상환 중인 분할상환방식의 대출인 것으로 조사됨.
*일시상환방식의 비중이 2009년 말 43.1%에서 다소 하락한 모습
*전체 주택담보대출의 78.4%가 원금상환이 이루어지지 않고 있는 대출
*분할상환방식이나 거치기간이 진행 중인 대출은 총부채 상환비율(DTI) 규제를 회피하기 위하여 출현한 대출 형태이며 거치기간이 끝나는 경우 차환이 원활하게 이루어지지 않으면 가계에 상당한 부담요인으로 작용할 것

□ 대부분의 주택담보대출이 변동금리 대출로서 차입자들이 이자율 위험을 부담하는 구조라는 점을 세 번째 특징으로 지적할 수 있음.
○ 장기 주택담보대출의 비중이 점차 증가하면서 고정금리 대출의 비중이 점차 증가하고 있는 것은 사실이나 여전히 전체 주택담보대출의 90%이상이 변동금리 대출
*이러한 변동금리대출 비중은 미국 16.8%, 일본 34.2% 등에 비해 월등히 높은 수치
○ 1999년 이후 10여년의 기간 동안 지속적으로 저금리 기조가 유지되었을 뿐 아니라 단기 대출의 비중이 매우 높은 수준이었다는점 등을 주요 원인으로 지목할 수 있을 것
*비교적 높은 수준의 조기상환 수수료와 고정금리상품에 대한 가산금리, 금리 하락 시 차환(refinancing)에 소요되는 비용 등도 높은 변동금리 대출 비중의 원인으로 작용

□ 이상과 같은 특징을 가진 주택담보대출은 다른 나라에서 찾아보기 힘든 것이 사실
○ 한국과 이탈리아를 제외하면 국제결제은행(BIS)의 연구보고서 조사 대상 국가 전체에서 최소 15년 이상의 만기를 가진 장기 주택담보대출이 일반적인 상품으로 거래되고 있음.
○ 장기 주택담보대출의 경우 원리금 분할상환이 이루어지는 것이 일반적이고 담보인정비율은 80%이상으로 비교적 높게 인정
*다만, 독일과 스위스의 경우 이들 국가에서 장기 주택담보대출의 유동화를 위한 수단으로 활용되는 팡브리프(Pfendbrief)에 팡브리프는 주택담보대출 자산을 유동화하기 위하여 활용되는 금융수단의 하나인 커버드본드(covered bond)의 일종이다. 커버드본드에 대한 자세한 논의는 아래 제5절의 논의를 참고하시오.

대한 담보제공을 목적으로 판매되는 주택담보대출에 대해서는 60% 가량의 매우 낮은 담보인정비율을 요구