전세보증금 지키는 방법

부동산 매매 계약만큼 흔히 거래되는 계약은 전세 계약입니다. 전세 역시 적지 않은 금액이 보증 금으로 들어가기 때문에 계약을 체결하기 전, 내 보증금을 돌려받을 수 있는 집인지 확인해야 합 니다. 그뿐만 아니라 전세가의 변동이 심할 경우, 계약 당시보다 전세가가 하락하는 역전세, 심지 어 매매가가 전세가 이하로 떨어지는 ‘깡통전세’와 같은 현상이 나타나기도 합니다. 이때 임대인이 집을 팔더라도 나에게 돌려줄 보증금을 마련할 수 없게 됩니다.

내 소중한 보증금을 지키기 위해서는 계약 전 등기사항전부증명서(구 등기부등본)를 확인해야 합니다. 임대인이 집을 담보로 대출받았을 때, 최악의 경우 집이 경매에 넘어가 주인이 바뀌게 되 면 보증금을 돌려받을 수 없게 됩니다. 따라서 등기사항전부증명서를 통해 전세 계약의 대상이 되 는 집에 근저당권이 잡혀있는지, 가압류나 가처분 등이 기재돼 있는지 등을 확인해야 합니다. 또 한 내가 계약할 집과 등기사항전부증명서에 기재된 집 주소가 같은지, 소유자와 계약하러 나온 임 대인이 동일인인지 살펴봐야 합니다. 동일인이 아니라면, 계약 시 임대인의 인감증명서와 위임장 을 가져왔는지 꼭 확인합니다.

전세 계약을 마쳤다면 ‘확정일자’를 받아 내 보증금에 대한 권리를 확보해야 합니다. 이사를 마 치면 거주하는 지역의 주민센터를 방문해 전입신고를 하고, 확정일자도 받아야 합니다. 확정일자 란 임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하는 것으로, 계약한 집이 경매로 넘어가더라도 전세금을 받 을 수 있는 권리를 획득하기 위해 필요합니다. 주민센터 외 법원이나 등기소, 대법원 인터넷등기 소 등에서도 확정일자를 받을 수 있습니다. 이 밖에 집주인의 동의를 얻어 전세권설정을 등기하는 방법도 있습니다. 확정일자와 전세권설정등기는 수수료나 권리보장 금액이 다르기 때문에 미리 비교해 보는 것이 좋습니다.

전세금에 대한 보험계약을 맺는 방법도 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)와 SGI서울보증에서 ‘전세보증금반환보증’ 보험을 제공하고 있습니다. 전세보증금반환보증은 임대차 계약 만료 후 약 한 달까지도 보증금을 반환받지 못할 경우, 주택도시보증공사나 SGI서울보증에서 전세금을 지급 한 뒤 집주인에게 이를 청구하는 제도입니다. 두 기관에서 제공하는 보험도 가입 대상이나 가입 가능 시기, 보증금액 등이 다르기 때문에 비교해 보고 자신의 상황에 맞게 선택하는 것이 좋습니 다. 전세보증금반환보증에 대한 구체적인 정보는 각 기관의 웹사이트에 나와 있습니다.

임대차 계약이 만료돼 이사했는데 전세보증금을 돌려받지 못했다면 ‘임차권등기명령’을 신청할 수 있습니다. 부동산 소재지의 관할법원에 확정일자를 받은 임대차계약서 등의 서류4)를 갖춰 임 차권등기명령을 신청하면, 보증금을 받기 전 주민등록을 옮기더라도 보증금에 대한 권리5)를 유 지할 수 있습니다. 다만, 임차권등기명령은 임대차 계약이 끝난 후 신청할 수 있기 때문에 계약 만 료 전 이사할 경우에는 해당되지 않습니다. 임대인이 보증금의 반환을 계속해서 미룬다면 ‘지급명 령’ 신청도 고려할 수 있습니다. ‘대한민국 법원 전자소송(ecfs.scourt.go.kr)’에서 신청할 수 있으 며, 지급명령을 신청하면 임대인에게 지급명령 결정문이 발송됩니다. 그 후 14일 이내에 임대인의 이의신청이 없으면 가압류나 경매 등 강제집행이 가능하며, 이의신청할 경우 ‘전세보증금반환소 송’을 진행하게 됩니다.