전세권의 의의와 효력

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전세권의 의의와 효력

 

. 서설

 

  1. 전세권의 의의

 

전세권자가 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좋아 사용

  • 수익하고(용익물권성), 전세권이 소멸하면 목적부동산으로부터 전세권자는 전세금의 우선 변제를 받을 수 있는 효력(담보물권성)이 인정되는 물권을 말한다(제303조 1항). 이는 외국의 입법례에서는 찾아볼 수 없는 우리나라의 특유한 제도이다. 전세권은 1차적으로 타인으 부동산을 사용·수익하게 하는 기능을 한다. 그리고 전세권은 전세금의 이용의 측면에서 볼 때 담보제도로서의 기능도 한다.

 

 

  1. 법적성질

 

(1) 타인의 부동산에 관한 물권

 

타인의 부동산에 대한 권리이다. 그리하여 건물뿐만 아니라 토지도 전세권의 목적이 될 수 있다(제303조 1항). 다만 농경지는 예외이다(제303조 2항). 전세권은 직접객체를 지배하는 물권이다. 당연히 양도성과 상속성을 가진다.

 

(2) 용익물권

 

전세권은 목적부동산을 사용·수익하는 권리이다. 전세권은 목적부동산을 점유할 수 있는 권리를 포함한다. 전세권자와 인접토지의 소유자 사이에는 상린관계의 규정이 준용된다(제319조).

 

(3) 전세금

 

전세금 지급은 전세권의 요소이다(제303조 1항 참조). 따라서 전세금을 지급하지 않거나 지금하지 않는다고 특약을 한 경우에는 전세권은 성립하지 않는다.

 

(4) 담보물권

 

전세권자는 목적부동산에 대하여 전세금의 우선변제를 받을 수가 있다(제303조 1항). 본질적으로는 용익물권이지만 부수적으로는 담보물권이다. 그 결과 전세권은 담보물권의 부종성·수반성·물상대위성·불가분성을 가진다.

 

 

. 전세권의 취득

 

  1. 설정계약에 의한 취득

전세설정계약에는 물권적 합의가 포함되어 있으며, 그 물권적 합의와 등기에 의하여 전세권이 성립한다(제186조). 전세권의 객체는 반드시 1필의 토지나 1동의 건물이어야 할 필요가 없다. 다만 부동산의 일부가 전세권의 목적인 경우에는 등기를 신청하는 때에 도면을 첨부하여야 한다(부등법 제139조 2항).

전세금은 전세권자가 설정자에게 교부하는 금전으로서, 전세권이 소멸하는 때에 다시 반환받는다. 전세금의 액은 당사자가 자유롭게 결정할 수 있다. 그런데 그 액은 등기하여야 하며(부등법 139조 1항), 그렇지 않으면 제3자에게 대할 할 수 없다.

  1. 전세권의 양도나 상속에 의한 취득

 

양도나 상속에 의해서도 전세권을 승계취득할 수 있다(제187조). 임대차와는 달리 전세권의 양도에 전세권 설정자의 동의를 요하지는 않는다.

 

 

. 전세권의 존속기간

 

  1. 설정계약에서 정하는 경우

 

최장기간은 10년(제312조 1항), 최단기간은 건물전세권에 한하여 1년이다(제312조 2항). 당사자가 약정한 기간이 10년을 넘는 때에는 10년으로 단축된다. 존속기간이 등기되어야 제3자에게 대항할 수 있으며(부등법 제139조), 등기가 없는 경우에는 존속기간의 약정이 없는 것으로 취급된다.

 

  1. 설정계약에서 정하지 않는 경우

 

(1) 전세권의 소멸통고

 

각 당사자는 언제든지 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 통고 후 6개월이 지나면 전세권은 소멸한다(제313조). 다만 건물전세권이 경우에는 소멸통고의 방법에 의하더라도 1년 이내에 전세권을 소멸시킬 수는 없다. 제312조 제2항은 강행규정이기 때문이다.

 

(2) 전세권의 갱신

 

당사자간의 합의로 10년의 범위 내에서 갱신할 수 있을 뿐(제312조 제3항), 지상권처럼 갱신청구권(제283조)은 인정되지 않는다. 다만 건물전세권자의 보호를 위해 건물전세권에 한하여 예외적으로 묵시적 법정갱신을 인정하고 있는데(제312조 4항), 이 경우 전세권의 존속기간은 정함이 없는 것으로 본다.

 

. 효력

 

  1. 전세권의 효력이 미치는 범위

 

원칙적으로 설정계약에 의해 정해진다. 그러나 건물만이 전세권의 목적으로 된 때에는 제304조에 의해 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에도 전세의 효력이 미치는 것으로 하였으며, 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 그 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권에 대하여 법정지상권을 설정한 것으로 본다(제305조)고 규정하였다.

 

  1. 전세권자의 사용 · 수익권

 

(1) 전세권자는 목적부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익할 권리가 있다(제303조 1항). 구체적인 사용방법은 설정계약에 의하여 정해지나, 설정계약에서 정하지 않은 경우에는 부동산의 성질에 의하여 결정된다. 전세권자는 점유할 권리를 가지고 있으며, 이에 따른 과실취득권을 가진다(제201조).

 

(2) 전세권자는 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 하여야 한다(제309조). 전세권자는 필요비의 상환을 청구하지 못한다.

 

(3) 전세권의 내용의 실현이 방해된 때에는 반환청구권·방해제거청구권 및 방해예방청구권을 행사 할 수 있다(제319조). 전세권은 부동산을 이용하는 권리이므로 인접토지와의 이용을 조절하기 위해 상린관계규정이 준용된다(제319조).

 

  1. 처분권

 

(1) 처분의 자유

 

전세권자는 전세권을 타인에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고 또 그 존속기간 내에서 그 목적물을 타인에게 전전세 또는 임대할 수 있다(제306조 본문). 그 결과 전세권자는 전세금 및 투하자본을 회수 할 수 있다. 그런데 전세권자의 처분의 자유는 당사자가 설정행위로 금지할 수 있다(제306조 단서). 그러나 그 금지의 특약은 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있다(부등법 제139조 1항).

 

(2) 전세권의 양도·담보제공과 목적물의 임대

 

1) 전세권자는 설정자의 동의 없이 전세권을 양도할 수 있다(제306조). 그 방법은 제186조에 의한다. 전세권이 양도되면 양수인은 전세권 설정자에 대하여 양도인과 동일한 권리·의무가 있다(제307조). 그리고 양도인은 아무런 권리·의무도 없게 된다.

 

2) 전세권자는 전세권을 담보로 제공할 수 있다(제306조). 이는 전세권에 저당권을 설정할 수 있다는 의미이다.

 

3) 전세권자는 전세권의 존속기간 내에서 목적물을 타인에게 임대할 수 있다(제306조). 이 때 전세설정권자의 동의는 필요하지 않으나 전세권자의 책임은 가중된다. 그 경우에는 전세권자는 임대하지 않았으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여도 책임을 진다(제308조).

 

(3) 전전세

 

1) 의의

전전세는 전세권을 기초로 하여 전세권의 목적부동산에 다시 전세권을 설정하는 것을 말한다. 이러한 전전세는 설정행위로 금지되어 있지 않는 전세권의 존속기간 내에서 자유롭게 할 수 있다(제306조).

 

2) 요건

전전세권 설정합의 외에 등기하여야 한다. 당사자는 원전세권자와 전전세권자이다. 원정세권설정자의 동의는 요하지 않는다. 전세금 지급이 전세권의 요서이므로 전전세에 있어서도 반드시 전세금의 지급을 요한다. 전전세의 전세금은 원전세의 전세금을 초과할 수 없가는 것이 통설적 견해이다. 전전세권의 존속기간은 원전세권의 존속기간 내이어야 한다.

 

3) 효과

전세권이 설정되어도 원전세권은 소멸하지 않는다. 다만, 전세권자는 전전세권에 의하여 제한되는 한도에서 스스로 목적부동산을 사용·수익하지는 못한다. 전세권자는 전전세하지 않았으면 면할 수 있는 불가항력으로 인한 손해에 대하여도 책임을 진다(제308조). 원전세권이 소명하면 전전세권도 소멸한다. 전전세권자에게도 동시이행의 항변권(제317조)과 경매권(제318조)이 인정된다. 그러나 경매권은 원전세권도 소멸하고 또한 원전세권설정자가 원전세권자에 대한 원전세금의 반환을 지체하고 있는 때에만 행사할 수 있다. 이는 원전세권자의 경매권을 기초로 하기 떄문이다.

 

. 전세권의 소멸

 

  1. 전세권의 소멸사유

 

전세권은 목적부동산의 멸실·존속기간의 만료·혼동·전세권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매·토지수용·약정소멸사유 등으로 소멸한다.

 

(1) 목적부동산의 멸실

 

1) 전부멸실인 경우

그것이 불가항력으로 인한 것이든(제314조 1항) 전세권자의 책임있는 사유로 인한 것이든 전세권은 소멸한다. 이 경우에 손해배상 책임은 불가항력으로 인한 때에는 발생하지 않으나, 전세권자에게 책임있는 사유로 인한 때에는 발생한다(제315조 1항). 이 경우 전세권설정자는 전세권이 소멸된 후에 전세금으로써 손해의 배상에 충당하고 잉여가 있으면 반환하여야 하며, 부족하면 부족액을 청구할 수 있다(제315조 2항).

 

2) 일부멸실인 경우

이 경우에도 일부멸실이 어떤 사유로 생겼든 멸실된 부분의 전세권은 소멸한다. 일부멸실이 불가항력으로 발생하였고 잔존부분만으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는, 전세권자는 설정자에 대하여 전세권 전부의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있다(제314조 2항). 일부멸실이 전세권자의 책임있는 사유로 발생하였고 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에 관하여는 명문의 규정이 없으나, 통설은 이 때에도 전세권자에게 제311조의 소멸청구권을 인정한다. 일부멸실의 경우 전세권자의 손해배생책임의 문제는 전부멸실에 있어서와 같다.

 

(2) 전세권의 포기

 

전세권자는 원칙적으로 전세권을 포기할 수 있다. 그러나 전세권이 제3자의 권리의 목적인 경우에는 포기할 수 없다(제371조 2항 참조). 전세권의 포기는 전세금반환청구권까지도 포함한 것이라고 인정할 만한 특별한 사정이 없는 한 전세권의 표기로 전세권이 소멸하여도 전세금반환청구권행사는 가능하다고 본다.

 

  1. 소멸의 효과

 

(1) 동시이행

 

전세권이 소멸된 때에는 전세권자의 목적부동산의 인도· 말소등기에 필요한 서류의 교부와 전세설정자의 전세금반환은 동시이행관계에 있다(제317조). 이는 당사자 사이의 공평을 기하기 위한 것이다.

 

(2) 전세금의 우선변제권

 

전세설정권자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법이 정한 바에 의하여 목적부동산의 경매를 청구할 수 있고(제318조), 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 수 있다(제303조 1항).

 

(3) 부속물매수청구권

 

전세권이 소멸한 때에는 전세권자는 그 목적물의 원상에 회복하여야 하며, 그에 부속시킨 물건은 수거할 수 있다(제316조 1항 본문). 그러나 전세설정권자가 그 부속물의 매수를 청구한 때에는 전세권자는 정당한 이유없이 거절하지 못한다(제316조 1항 단서). 부속물을 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 때와 그것을 설정자로부터 매수한 때에 그렇다(제316조 2항).

 

(4) 유익비상환청구권

 

전세권자는 필요비의 상환을 청구할 수 없으나, 유익비는 상환청구를 할 수 있다(제310조 1항,2항).