일본의 부동산개발금융 사업형태

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― 일본의 부동산 개발은 우리나라와는 많은 차이가 있는데 건설주체면에서 보면 공공과 민간으로 구분되어 공급되는 것은 비슷하나 주택공급에서 차지하는 비중에 있어서 큰 차이가 있음.
○ 민간주택공급의 경우를 보면 우리나라는 대형 건설회사가 주류를 이루는 형태이나 일본의 경우 주택소유자가 자신의 주택을 건축하는 경우가 건설회사에 의해 분양주택이 건축되는 비중과 거의 유사할 정도로 활성화되어 있음.
○ 일본도 우리나라와 유사하게 공공이 주택공급의 일부를 담당하고 있는데 공공부문의 공급주체는 크게 지방자치단체, 주택공급공사, 도시재생기구 등이 있으며 지자체는 주로 저소득층을 위한 공영주택을 주로 공급하고 있음.
○ 일본의 주택은 이용관계에 따라 우리나라에 비해 상이한 부분이 많은데 우리나라의 주택공급이 대부분 분양을 목적으로 하는데 반해 일본의 경우 임대를 목적으로 한다거나, 건축주가 자신의 주택을 건축하는 비중이 상당히 크다는 특징이 있음.
○ 반면, 우리나라의 주된 이용관계 형태인 분양주택의 경우 전체 주택 공급량의 30%대에 머물고 있을 뿐만 아니라 지가와 큰 차이가 없음.

― 일본의 금융기관들은 90년대 중반에 아시아국가의 인프라 건설 Project에 프로젝트 파이낸싱을 활용하기 시작함.
○ 90년대 후반부터는 일본 국내개발 사업에서도 PF가 적용되기 시작해 공장, 공항, 병원, 도로, 풍력발전, 산업폐기물처리에 이르기까지 다양한 프로젝트로 확산됨.
○ 프로젝트 파이낸싱은 맞춤형으로 구조화되며, 사업의 특성에 따라 금융의 구조 및 조건이 결정되므로 각각의 산업과 사업별로 다양한 형태를 가지므로 각 케이스가 개별적으로 명확히 구분됨.
○ 자금조달은 개별 프로젝트에만 단독으로 조달되는 비소구금융(non- recourse)으로서 자금조달은 개별프로젝트에만 단독으로 조달됨.
○ 차주는 프로젝트로부터 발생하는 현금흐름에 대한 분석을 바탕으로 대출실행을 결정하며, 일반적으로 높은 레버리지를 추구함.
○ 자본구조는 대출금이 전액 미리 정해진 기간 내에 상환될 수 있도록 설계 되며, 담보물건은 프로젝트 회사의 소유권과 라이센스 및 다양한 계약들로서 만약 채무불이행상황이 발생하면, 이 프로젝트회사가 소유한 모든 재산이 몰수됨.

― 일본의 부동산 프로젝트 파이낸스는 프로젝트를 수행하는 주체인 특수목적회사(SPC)가 설립되고, 이 SPC가 독립적으로 자금을 조달하는 것이 기본적인 구조임.
○ SPC는 미래현금흐름을 바탕으로 10~30년에 걸쳐 상환금을 상환하며, 프로젝트와 펀드의 목적에 따라 3~5년으로 결정되기도 함.
○ 대출금 상환재원은 미래현금흐름에서 나오는데, SPC의 모든 현금흐름은 대출금의 분할상환을 포함해 다양한 상환과 비용지출까지 미리 결정된 지급순서를 따름.
○ 중장기적으로 프로젝트의 경쟁력과 위험을 평가하고, 관련자들은 본 프로젝트가 장애나 지연 없이 수행되도록 관련당사자들 사이에 위험분산을 통해 서로 협상을 하며 신중히 프로젝트의 계획을 디자인하고 구성

― 일본의 연간 주택공급물량의 30% 정도를 차지하고 있는 분양주택에서 우리나라의 아파트에 해당하는 맨션이 차지하는 비중은 전체의 60%대이며 개발업자 혹은 건설업체들이 분양을 위해 건축하고 있는 단독주택은 전체의 30~40%를 차지함.
○ 결국 일본에서 한 해 동안 공급되는 주택 중 분양맨션이 차지하는 비중은 18% 정도에 불과한 셈이어서 분양아파트가 전체 주택공급물량의 85%가 넘는 우리나라와는 큰 차이를 보인다고 할 수 있음.
○ 일본의 주택시장은 우리나라보다 민간주택시장이 활성화되어 있지만 분양주택, 특히 분양맨션(아파트)의 비중은 크게 낮다고 할 수 있음.
○ 이러한 일본과 우리나라의 주택시장 차이로 인해 일본의 분양맨션 개발사업은 우리나라처럼 대규모ㆍ대단지로 구성되는 경우가 거의 없음.
○ 분양맨션 개발사업은 대부분 100세대 내외의 소규모 개발위주로 진행되며, 대규모로 개발되는 맨션이라 하더라도 1~2동으로 구성된 초고층 맨션 형태를 띠는 경우가 대부분임.

― 일본기업의 자금조달은 크게 기업의 신용을 담보로 자금을 조달하는 방법과 특정 사업이나 자산을 담보로 자금을 조달하는 방법으로 구분되며 전자는 기업금융이라 부르며 후자는 구조화금융(structured finance)라 불리며 양자는 근본적으로 담보의 차이로 구별되어짐.
○ 통상 기업금융을 통한 자금조달의 경우 기업의 일반자산에 대해서도 채무변제를 요청할 수 있게 되는 반면, 구조화 금융기법을 활용하여 자금을 조달할 경우 채무변제의 범위는 특정 사업이나 자산에 한정되게 됨.

― 일본에서는 부동산과 관련한 자금조달기법을 통칭 부동산 파이낸스(不動産ファイナンス)라 부르며 부동산 파이낸스는 크게 기존 부동산에 대한 자금조달과 부동산 개발사업에 대한 자금조달로 구분됨.
○ 전자에 해당하는 대표적인 금융상품이 부동산 투자신탁(REITs), CMBS (Commercial Mortgage Backed Securities), RMBS(Residential Mortgage Backed Securities) 등이 있으며 일본의 REITs는 2001년 9월 최초 상장된 이래 2008년 12월 18일 현재 총 41개사(동경 증권거래소 40개사, JASDAQ 1개사)가 상장되어 있으며 시가총액은 2조 7,489억엔에 달함.
○ 대출(Debt)과 관련된 투자상품도 있으며 대출과 관련된 투자상품에는 주택담보대출, 부동산담보대출 혹은 다수의 부동산으로 구성된 풀을 기초로 발행한 채권 또는 대출 조달 등이 있음.
* 이들은 흔히 CMBS나 RMBS 등으로 불리고 있음.