우리나라 주택담보대출의 구조적 취약성

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우리나라 주택담보대출의 구조적 취약성

(가) 외부충격에 대한 취약성

□ 일시상환 주택담보대출은 금융시스템의 건전성과 실물 경제의 안정을 위협할 수 있는 잠재적 위험요인을 내포
○ 차입자의 신용위험은 개인적인 요인 뿐 아니라 소득 충격, 주택가격 충격, 이자율 충격 등 외부요인에 의하여 영향을 받음.
○ 이자율 충격의 경우 고정 이자율 차입으로 비교적 용이하게 헤징(hedging)할 수 있는 반면 소득충격과 주택가격 충격에 대한 헤징수단을 획득하기 위해서는 상당한 비용이 수반

□ 분할상환 주택담보대출의 경우 다른 조건이 동일할 때 소득충격에 대하여 상대적으로 취약

○ 매번 정기적인 상환시점에서 상환금액이 일시상환 주택담보대출에 비하여 커서 소득충격에 취약
*가령 차입자가 일시적으로 실직을 하거나 영업부진으로 인하여 소득이 감소하는 경우 상환시점에서 원금 상환으로 인하여 상환액수가 상대적으로 많은 분할상환 주택담보대출의 상환부담이 클 것이고 그에 따라 연체 발생 가능성 또한 높을 것
○ 소득충격이 충분히 크고 영구적이라면 일시상환 주택담보대출의 경우에도 궁극적으로는 연체 가능성이 증가할 것
*그러나 소득충격이 일시적인 충격(temporary shock)이라면 소비 축소나 추가 차입을 통하여 상환의무를 완수할 수 있는 여지가 분할상환 주택담보대출에 비하여 더 크다고 할 것
○ 일시상환 주택담보대출의 경우 만기 도래 이전에는 이자만큼의 현금유출만 발생하고 소득 중 나머지 부분은 소비 또는 만기 도래 시 요구되는 원금상환에 대비한 자산 축적에 원금상환을 위한 자산축적을 장기 회사채의 원금상환을 위하여 운영되는 감채기금(sinking fund)과 유사한 것으로 파악할 수 있다.

적절하게 배분
*일시적으로 소득 충격이 발생하더라도 충격을 흡수하고 상환의무를 완수할 가능성이 분할상환 주택담보대출에 비하여 상대적으로 높을 것

□ 주택가격 충격의 경우 분할상환 주택담보대출이 일시상환 주택담보대출에 비하여 더 탄력적으로 대응할 수 있는 구조를 보유
○ 일시상환 주택담보대출의 경우 은행은 만기를 비교적 짧게 설정하여 그 기간 동안 담보주택의 가치, 차입자의 상환 기록 등에 별다른 문제가 발생하지 않은 경우에만 만기 연장을 허락하고 그렇지 못한 경우 대출을 회수함으로써 채권의 가치를 보전하는 전략을 취함.
○ 따라서 대출 기간 중 주택가격이 채권자가 원하는 수준 이하로 떨어지는 충격이 발생하는 경우 만기 연장은 거절되고 채무자는 원금상환을 하거나 담보주택을 처분해야 하는 상황에 직면
○ 분할상환 주택담보대출의 경우 차입자가 상환의무를 성실히 수행하는 한 담보 주택의 가치 변화와 관계없이 대출계약이 유지되므로 주택가격 충격을 더 쉽게 흡수할 수 있는 구조를 보유