서브프라임(sub-prime) 위기와 주택 자금 문제

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서브프라임(sub-prime) 위기와 주택 자금 문제

□ 단기 일시상환 방식 대출의 구조적 취약성은 서브프라임 사태가 일어났던 미국의 사례에서 실증적으로 확인 가능
○ 금융위기 이전에 서브프라임계층을 대상으로 한 ‘2/28’ 혹은 ‘3/27’ 형태의 기형적인 주택 담보 대출상품이 증가
-외형적으로는 30년 장기 만기구조를 취하고 있으나 계약 최초 2(3)년간 고정금리로 저렴한 이자를 부담한 이후, 남은 28(27)년 동안 높은 변동금리로 원리금을 부담하는 특이한 구조를 보유
○ 차입자는 주로 사회적·경제적 약자계층인 African-American으로, 신용점수가 통상 620점(FICO 기준) 신용평가사인 FICO(Fair Isaac and Company)가 과거 대출실적(가중치 35%), 대출 잔액(30%), 거래기간 (15%), 신규대출실적 및 신용조회수(10%), 적정수준 대출유지(10%) 등 5개 부문에 걸쳐 개인 신용도를 평가하고 이를 점수화한 것이다. 점수범위는 300~850점 사이이며 점수가 높을수록 신용이 좋은 것으로 평가한다.

미만의 프라임 모기지 대출보다 2~4% 높은 금리가 부과
-차입자의 신용보다는 담보주택의 가치에 높은 비중을 둔 대출 방식이었으므로 서브프라임 계층도 대출이 가능
○ 차입자들은 저렴한 고정금리로 2년간 이자만을 부담한 후 집값이 상승하면 이를 매매하여 원리금을 일시상환 하겠다는 생각으로 해당 상품에 대거 뛰어들었음.

□ 정책금리가 인상되고 주택가격이 하락하면서 연체율이 치솟기 시작
○ 최초 2(3)년 이후 고정금리에서 변동금리로 옮겨가는 시점에서 대규모 연체가 발생
○ 주택가격의 하락국면에서 연체를 줄이기 위하여 거치기간을 연장해 줄 수도 없었음.
○ 결국 대규모 주택 압류 사태가 발생하고 부실채권이 양산되면서 전 세계적인 금융위기로까지 비화

□ 서브프라임 계층에게 주로 판매되었던 ‘2/28’ 혹은 ‘3/27’ 형태의 모기지 대출은 실질적으로 단기 일시상환 대출
○ 금리 상승이나 주택가격 하락 충격에 매우 약한 모습을 노정
○ 금융위기 당시인 2007년 12월 기준으로 미국의 전체 부동산 모기지 규모에서 서브프라임 모기지가 차지하는 부분은 14%에 불과
○ 그럼에도 불구하고 미국은 물론 전 세계 금융시장에 엄청난 충격을 준 일대 사건으로까지 비화
-변동금리 조건의 단기 일시 상환방식 주택담보대출이 대부분을 차지하고 있는 우리나라에 대하여 강력한 시사점을 제공