2020년부터 시작된 집값의 고공행진으로 많은 국민들이 고통을 겪었습니다. 이에 2022년 6월 21일, 정부는 주택 시장을 완화하기 위한 대책으로 ‘6.21 부동산대책’을 발표했는데요, 오늘은 6.21 부동산대책의 주요 주제 중 하나인 임대차 시장 완화 목적으로 개정한 상생임대인제도의 개념과, 주요 개정 내용에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
정부는 2022년 6월 21일, 부동산 대책을 발표하며 기존의 임대차 3법을 유지하되, 전세 매물을 늘리는 방향으로 법을 개정하겠다고 발표했습니다.
임대차 3법이란, 세입자에게 2년 계약을 1회에 한해서 계약 연장을 할 수 있도록, 즉, 기존 계약 2년이 종료되고 난 후 추가 2년을 연장할 수 있도록 세입자에게 계약 갱신 청구권을 부여한 제도입니다. 임대차 3법은 2020년 7월 31일, 국무회의에서 의결됨과 동시에 시행되었는데요, 당시 코로나와 집값 부담이 겹쳐 국민의 부담이 과도하게 가중될 것을 우려한 조치였죠. 이에 따라서 2020년 8월부터는 집주인은 1회에 한해 세입자의 계약 연장 요청을 거절할 수 없게 되었고, 재계약시 임대료도 기존의 임대료에서 5% 넘게 올릴 수 없게 되었습니다.
2022년 8월은 임대차 3법이 시행되고 2년이 된 시점이고, 이에 따라 임대차 3법에 제한을 받지 않고 임대료를 인상할 것을 우려한 정부가 마련한 대책이 바로 상생임대인제도 개편입니다.
기존 정부는 임대차 3법에 더 이상 해당하지 않아 임대료 인상 폭에 제한을 받지 않는 임대인들을 겨냥하여, (1) 전세보증금을 5% 이내로 올리고, (2) 임대 개시 시점에 1세대 1주택 요건을 만족하며, (3) 임대하는 주택이 기준시가 9억원 이하인 임대인을 ‘상생 임대인’으로 간주하고, 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년을 실거주한 것으로 간주하고 있었습니다.
이러한 기존 상생임대인 제도의 시행기간을 2024년 12월 31일까지로 연장하고, 상생임대인의 요건 중 (2) 1세대 1주택 요건과 (3) 임대주택의 기준시가 9억원 요건을 폐지하여 상생임대인 범위를 확대했습니다. 또한, 상생임대인에게 주는 혜택인 비과세 요건 2년 중 2년을 실거주한 것으로 인정하는 것으로 바꾸고, 장기보유특별공제 요건인 실거주 2년 요건까지 충족하는 것으로 보겠다는 것입니다. 즉, 상생임대인으로서 2년을 임대하면 실제로 거주하지 않고 양도하더라도 장기보유특별공제와 조정대상지역 비과세 요건을 충족할 수 있게 되는 것입니다.
상생임대인 혜택을 받기 위해서는
개정된 임대차 3법에서 1세대 1주택 및 기준시가 요건은 없어졌으나, 상생임대인이 되기 위해서는 아래 두 요건을 충족해야 합니다.
임대료(전세보증금) 5% 이내 인상
직전 계약기간이 1년 6개월 이상이어야 하며, 신규 계약기간은 2년으로 유지
여기서 주의할 점은 계약기간은 실제 임대기간을 기준으로 하며, 계약서 상의 임대기간과 실제 임대기간이 다를 경우, 실제 임대기간이 직전 1년 6개월 이상, 신규 2년이어야 한다는 것입니다.
또한, 아래와 같이 직전 계약기간과 신규 계약기간의 임차인이 달라도 상생임대인으로서 혜택을 제공받을 수 있습니다.
오늘은 상생임대인제도와 상생임대인의 요건, 그리고 상생임대인으로서 얻을 수 있는 혜택까지 한 번에 알아보았습니다. 상생임대인 제도를 활용하면, 임대인은 양도시 세제 혜택을 얻고, 세입자의 경우 집값 부담을 완화할 수 있다는 점에서 일석이조라고 보이는데요. 상생임대인제도를 잘 활용해서 임대 시장이 하루 빨리 완화되기를 바랍니다.
