코로나19는 우리에게 많은 고통과 상처를 안겨줬습니다. 특히 감염병으로 인해 소상공인과 자영업자들이 감당해야 했던 경제적인 고통은 매우 컸는데요. 당시 이들의 고통을 분담하기 위해 상가 임대인들이 자발적으로 임대료를 인하하기도 했고 우리는 이들을 ‘착한 임대인’이라 부르며 박수를 보냈습니다.
이번에 정부가 발표한 ‘6.21 부동산 대책’에는 위와 같은 착한 임대인을 권장하고 이들에게 일방적인 희생이 아닌 희생에 대한 대가를 국가에서 보조하기 위해 제도가 담겨 있는데요. 바로 ‘상생 임대인 제도’입니다.
이번 포스팅은 ‘상생 임대인 제도’에 대해 함께 알아보겠습니다.
상생 임대인 제도란?
먼저 ‘상생 임대인’이란, 임차인과 임대 계약을 체결하며 직전에 계약한 전월세에서 금액을 5% 이내로 인상한 임대인(집주인)을 말합니다. 직전 계약과 같은 금액으로 계약하거나 전월세를 인하해주는 경우도 물론 여기에 포함됩니다.
정부는 이런 상생 임대인들에게 양도소득세 비과세를 위한 실거주 요건(2년)을 면제해 줄 예정인데요. 이게 바로 상생 임대인 제도입니다.
2017년 8월 이후 서울 등 조정대상지역에 취득한 주택을 양도할 때 비과세를 받으려면 2년 이상 거주 요건을 채워야 했는데요. 상생 임대인은 이런 실거주 의무가 면제됩니다.
기존에는 혜택 대상이 공시가격 9억 원 이하 주택에 한정됐었는데요. 이번 대책에서는 집값 기준이 없어져 모든 주택이 대상이 됐습니다. 즉 공시가격 9억 원이 넘는 고가의 주택을 임대한 경우에도 인정 받을 수 있습니다.
또한 보유·거주 기간에 따라 양도 차익의 최대 80%까지 공제받는 장기보유특별공제의 실거주 의무 2년도 면제됩니다. 다만 주택은 2년 이상 보유해야 하며, 양도 시점에 1세대 1주택자인 경우에만 해당합니다.
왜 이런 제도가 생겼을까요?
2021년에 시작된 임대차 3법에 따라 2년 후 재계약하는 시점이 바로 2022년 8월입니다. 바로 이때 보증금과 월세가 한꺼번에 오르는 전월세 시장 대란이 올 수 있는데요.
이런 상황이 발생하기 전에 정부가 임차인의 부담을 덜어주기 위한 방안을 마련했고 그중 하나가 바로 상생 임대인 제도입니다. 착한 임대인 운동처럼 임대인들이 자발적으로 임대료 인상을 최소화할 수 있도록 유도하고 그에 대한 혜택을 주는 것입니다.
상생 임대인 제도 개편안
양도소득세 비과세 혜택이란?
양도소득세 비과세에 대해 설명하기에 앞서 양도소득세에 대해 설명하겠습니다.
먼저 ‘양도’에 대해 알아둘 필요가 있습니다. 소득세법 제88조에서는 양도를 “자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전(등기, 등록 여부와는 상관없음)하는 것을 말함”이라고 정의하고 있습니다.
즉 누군가에게 재산을 팔거나 교환하는 걸 양도라고 합니다. 공짜로 주는 건 양도가 아닙니다. 예를 들어 가족에게 내가 몰던 차를 주면 그건 양도가 아니고 증여입니다. 즉, 양도가 성립되기 위해서는 재산을 ‘유상’으로 이전해야 합니다. 차를 그냥 주는 게 아니라 돈을 받고 넘긴다면 그게 양도입니다.
재산을 유상으로 이전하면 그에 따른 금전적인 이익이 발생합니다. 양도소득세란 바로 그 이익에 대한 세금을 말합니다. 즉 개인이 양도세 과세대상인 물건을 이익을 보고 팔았을 때, 양도해서 생긴 소득에 대해 내는 세금입니다.
양도소득세 비과세란 이 세금을 안 내도 된다는 뜻입니다.
상생 임대인 제도 Q&A
Q. 고가 주택을 임대한 경우에도 인정받을 수 있나요?
A. 가능합니다. 현재는 기준시가 9억 원 이하 주택만 상생임대 주택으로 인정하지만, 정부가 곧 시행령을 개정해 가격 요건을 없애기로 했습니다. 개정안이 시행되면 주택 가격에 상관없이 인정받을 수 있다는 뜻입니다.
Q. 의무 임대기간은 어떻게 되나요?
A. 직전 임대차계약에 따른 의무임대 기간은 1년 6개월입니다. 그 이후에 새로 맺는 상생임대차 계약에 따른 의무임대 기간은 2년이죠. 즉 상생임대인이 되기 위해선 기존 전세 기간이 1년6개월이 되기 전 세입자를 내보내거나 재계약을 하면 안 됩니다. 상생임대차 계약을 맺은 이후에는 최소 2년을 채워야 합니다. 2년에서 하루만 모자라도 혜택 대상에서 제외됩니다.
Q. 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우에는 어떻게 되나요?
A. 임차인의 계약갱신청구권 행사로 재계약을 맺은 경우는 상생임대인으로 인정이 됩니다.
Q. 전세를 끼고 주택을 매입한 1세대 1주택자인데 새로 임대차 계약을 체결하면서 임대료를 5% 이내로 올리면 상생임대인 혜택을 받을 수 있나요?
A. 받을 수 없습니다. A씨가 주택을 매입하면서 종전 임대인 B씨와 임차인 C씨 사이에 체결된 계약을 승계받았다고 가정해보겠습니다. A씨가 다음 계약 때 임대료를 5% 이내로 올렸더라도 상생임대인으로 인정하진 않습니다. 상생임대차 계약은 동일한 임대인이 직접 전세 계약을 체결한 건을 비교해 판단하기 때문입니다. 소위 말하는 갭투자에 해당하는 경우인데, 갭투자에 세제지원을 하는 것은 임대주택의 실질적인 증가를 목적으로 둔 제도임을 감안할 때 부적절하다는 게 정부의 판단입니다.
Q. 전세에서 월세로, 혹은 월세에서 전세로 전환하는 경우에도 상생임대차계약으로 인정받을 수 있나요
A. 이때 임대료 인상 폭은 법으로 정한 산정률(전월세 전환율)을 활용해 계산합니다. 예를 들어 전세보증금 3억 원인 주택을 월세 보증금 5000만 원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하려면 82만 8125원 이하로 월세를 설정해야 한다는 계산이 나옵니다. 월세 보증금 2000만 원에 월세 50만 원인 주택을 전세로 전환할 경우라면, 전세보증금을 1억 8900만 원 이하로 설정해야 합니다.
지금까지 상생 임대인 제도에 대해 알아보았는데요. 임차인과 계약을 체결하며 직전에 계약한 전월세에서 금액을 5% 이내로 인상하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있으니 임대인 분들에게는 메리트 있는 제도라고 할 수 있습니다. 특히 9억 원 이하의 주택에만 적용되던 혜택이 제도 개편을 통해 모든 주택에 적용이 됐으니 고가의 주택을 임대 중이신 분들도 같은 혜택을 누릴 수 있다는 점 참고해주세요.
