부동산 펀드의 개념과 설명

― 펀드는 집합투자업자가 다수의 투자자(사모의 경우 50인 미만)로부터 투자를 받아 주식, 채권, 부동산, 실물 등에 투자한 후, 이로 인해 발생한 수익을 투자자에게 배분하는 금융상품임.
○ 따라서 펀드에는 집합투자재산을 운용할 집합투자업자(운용사), 집합투자자산을 투자자에게 매매하거나 중개하는 투자매매업자 또는 투자중개업자(판매사), 집합투자재산을 보관ㆍ관리하는 신탁회사 및 투자회사의 일반사무를 담당하는 일반사무관리회사 등이 관련됨.

― 부동산펀드는 투자자로부터 모집한 자금의 50% 이상을 “부동산 등”에 투자하는 집합투자기구를 의미함.
○ 다른 집합투자기구(증권, 특별자산, 혼합자산)도 “부동산 등”에 투자할 수 있으나 그 비율은 50% 미만이어야 함.

― 부동산펀드의 경우에도 PF 관련 자산 유동화와 마찬가지의 형태를 갖고 있으나 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 자본시장법)」이 시행되면서 집합투자의 개념이 적용되었음.
○ 기존의 간접투자자산운용법에서는 “간접투자”라는 개념을 “투자자로부터 자금 등을 모아서 일정한 자산에 운용하고 그 결과를 투자자에게 귀속시키는 것”이라고 정의하고 있으나 이에 자본시장법에서는 간접투자라는 개념 대신 “집합투자”라는 개념을 도입한 것임.
○ 자본시장법이 시행되면서 부동산투자기구와 관련해서는 「간접투자자산운용업법(이하 간접투자법)」의 기본 틀을 유지하면서 일부 내용을 구체화 하거나 추가하였음.

― 주요 변경 내용을 보면 우선 집합투자기구의 형태가 크게 확대되어 간접투자법에서 인정된 투자회사와 투자신탁 외에 투자유한회사, 투자합자회사, 투자조합 및 투자익명조합을 추가되었음.
○ 그리고 투자회사재산의 70%를 초과하여 부동산에 투자할 수 없다는 투자회사의 투자 제한 또한 명기하였음(자본시장법 제194조 제11항 제1호).
○ 또한 자본시장법에서는 부동산에 대한 투자 한도를 명확하게 하였으며, 한편, 간접투자법에서는 최소 투자 한도에 대한 규정이 없었으나 자본시장법에서는 ‘부동산집합투자기구’를 집합투자재산의 50% 이상을 부동산에 투자하는 집합투자기구로 정의하고 있음.
○ 국외 부동산 처분기한도 간접투자법에서는 부동산투자기구가 부동산을 취득한 후 6개월 내에 처분할 수 없었으나 자본시장법이 도입되면서 국외 부동산에 대한 처분기한을 각 투자기구의 규약에서 정하도록 함으로써 사실상 국외 부동산에 대한 처분 기한의 제한이 사라지게 되었음.
-국내 부동산의 경우는 원칙적으로 부동산 취득 후 3년 내에 처분할 수 없다는 제한이 유지되고 있음.

― 부동산펀드는 모집 방식에 따라서 공모와 사모로 구분됨.
○ 공모의 경우 전문투자자와 일반투자자 등 투자 대상에 제약이 없어 발행 규정 좀 더 까다로우며 전문지식의 정도가 낮은 투자자도 참여가 가능하기 때문에 금융감독원의 사전승인, 운용계획서 교부 등 절차가 까다로움.
○ 반면 사모의 경우 전문투자자를 대상으로 하고 있어 전문지식의 수준이 높고, 투자 금액이 비교적 많으며, 투자에 따른 위험을 감내할 만한 것으로 판단하기 때문에 공모에 비해 비교적 발행 절차가 용이함.

― 부동산펀드는 대출형과 실물형이 있으며, 형식적으로는 부동산펀드가 아니나 실질적으로는 부동산에 투자하는 형식인 준부동산형이 있음.

― 대출형 부동산펀드는 부동산 개발회사(시행사)에 대한 자금 대여를 주된 운용방법으로 함.
○ 아파트, 오피스텔, 상가 등을 신축하거나 리모델링하는 사업에 필요한 자금을 펀드에서 대출하고, 부동산 개발회사로부터 이자를 받는 형태이며 펀드의 안전성 확보를 위해 사업부지를 신탁사에 담보 또는 처분신탁하고 1순위 수익권을 확보함.
○ 또한 시행사의 부도, 분양률 저조 등으로 원리금 상환이 어려울 경우를 대비하여 시공사의 채무인수 등 다양한 채권보전조치를 하게 됨.

― 실물형 부동산펀드는 실질적으로 부동산을 매입 또는 개발하고 이를 통해 수익을 얻어 배분하는 방식임.
○ 실물형의 경우 주된 수입은 매입 또는 개발을 통해 획득한 건물에서 발생하는 임대수익과 향후 매각시 발생하는 자산가치의 증가분을 통해 얻게 됨.
○ 실물형 부동산펀드는 오피스 등 건물을 매입하는 방식이 일반적임. 이 경우 빌딩관리회사와 계약을 체결하여 임차인의 유치 및 관리, 시설 관리 등 업무를 위탁하게 됨.
○ 빌딩 운영을 통해 발생한 수익금은 대출금이 있을 경우 이자의 지급, PM 수수료 및 운용 보수 등을 지급하며, 이를 공제하고 남은 수익금을 투자자에게 배분함.