부동산 금융개발 해외 사례의 시사점

― 해외개발금융 자금조달 방식은 시장내부적인 문제 뿐 아니라 주택 및 금융관련 제도에서도 많은 차이가 있어 국내의 개발방식과는 크게 상이함.
○ 해외의 부동산 개발사업 자금조달과 국내의 자금조달이 크게 차이가 나지만, 앞서 정리한 내용을 바탕으로 초기 사업단계, 공사비조달단계, 그리고 상환재원 및 채권보전조치로 구별하여 차이점을 도출하고 그에 대한 시사점을 제시하고자 함.

1) 사업초기의 자금조달

― 해외 부동산 개발사업의 경우 사업시행자의 자기자본 투자규모가 상대적으로 국내에 비해서 높게 나타나고 있음.
○ 해외 부동산개발사업의 경우 사업주체(Developer)가 자기자본 투자를 높게 하기 때문에 상대적으로 큰 리스크를 부담하고 있음.
○ 사업주체는 사업초기에 부지를 매입하고 개발계획승인(Development Permit)을 받고 나서 분양할 때까지 사업의 리스크를 부담하고 있어 개발계획승인 단계를 거친 후 다음단계에서 참여하는 시공사, 금융기관, 수분양자들이 지는 리스크는 상대적으로 적음.
○ 미국의 경우 토지매입을 위해 금융기관으로부터 토지를 담보로 하여 LTV 40~50% 정도의 대출만을 받고 추가적으로 자기자본을 투자하는 구조를 가지고 있어 사업시행사가 전체적인 프로젝트의 일정수준 이상(10~15%)의 자본을 투자하는 구조가 됨.
○ 특히 해외의 경우 사업의 주체가 금융권에서 프로젝트 파이낸싱을 제공받기 위해서는 시행사가 일정수준(10∼15%)의 자본을 투자하는 것을 기본 요건으로 하고 있음.

2) 공사단계의 자금조달

― 공사비를 조달하는 방식에 있어서도 국내 부동산 개발사업과 해외 부동산 개발사업에 있어서 크게 상이한 것으로 나타나고 있음.

― 해외 부동산 개발사업의 경우 계약금이 에스크로우 계좌에서 별도 관리되어 공사비용으로 사용이 불가능하므로 항상 건설공사비 대출을 통해 비용을 조달하는 반면 국내의 경우에는 선분양제도가 시행되면서 국내 개발사업시 공사비용은 대부분 수분양자가 납부한 계약금 및 중도금을 활용해 조달하고 있음.
○ 미국, 캐나다, 호주의 경우 중도금이 없고 계약금도 에스크로우 계좌에서 별도로 분리되어 있어 공사비용으로 사용이 불가능함.
○ 따라서 항상 건설공사비 대출을 통해 금융비용을 포함한 공사기간중의 비용을 조달해야 함.

― 국내 부동산 개발사업의 경우 분양대금을 사용하게 되는 구조를 가지고 있어 분양이 성공적인 경우 자금조달비용이 적게 소요되는 장점이 있는 반면, 사업이 실패하는 경우 건설공사비 대출 등에 시공사가 지급보증 및 채무인수 등으로 시공사가 부담하게 되는 리스크가 가중되는 실정임.
○ 또한 국내 부동산 프로젝트 파이낸스와 같이 건설공사비 대출 등에 대해 시공사가 지급보증 및 채무인수를 하는 경우가 없기 때문에 사업부진으로 인한 시공사 부도나 공사의 중단이 발생할 가능성이 낮음.

― 해외 부동산개발사업의 자금조달은 시공사와 사업의 주체의 분리가 명확하게 나타나는 구조를 가지고 있음.
○ 캐나다의 경우에는 시공사는 건물의 완공에 대한 책임을 P-bond를 통해 보장하고 있으나 분양률이나 사업의 성패에 대한 책임은 시행사와 사업비용을 지불한 금융기관에서 리스크를 부담하는 구조를 가지고 있음.
○ 이러한 시스템에는 결과적으로 금융기관에서 사업의 타당성을 판단할 수 있는 능력을 가지고 있는지 여부가 중요한 차이점을 가지게 됨.
○ 캐나다의 경우 금융기관은 Quantity Sureyor의 도움을 받아 건설부문의 전문성을 보강하고 있음.
○ 사업타당성을 검증해줄 기관에 대한 시장의 수요가 충분한 것으로 나타나고 있는데 일본의 경우 SPC에서 채권을 통해 자본을 조달하는데 이를 위해 평가기관에서 사업성을 검토 후 채권의 등급을 평가하게 됨.

3) 상환재원 및 채권보전조치

― 수분양자의 납입자금을 조달하는 방식에 있어서도 국내와 해외의 경우에는 차이가 있음.
○ 국내 개발사업은 통상적으로 분양시 계약금을 납부하고 이후 중도금 분할납부, 그리고 잔금을 납부하는 구조를 가지는 반면, 미국의 경우 계약금은 분양계약 시에, 잔금은 입주 시에 납부하고 이를 에스크로우 계좌에서 별도로 관리하는 구조로 되어 있음.
○ 따라서 모든 대출원금, 세금 및 비용 정산 후 남는 수익금만 시행사에게 지급되어 프로젝트 종료 시까지 시행사가 분양대금에 접근할 수 없으므로 분양자는 사업시행자 부도 시에도 납부금에 손실이 없어 사업에 대한 리스크가 적음.