부동산 개발 금융시스템 분석

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― 부동산 개발사업의 자금은 일반 기업과 마찬가지로 자기자본과 타인자본을 통하여 조달되는데, 다른 산업에 비해 부동산 개발사업은 타인자본의 비중이 상당히 높은 특징이 있음.
○ 자기자본은 사업주 혹은 외부 투자자가 당해 부동산 개발사업의 성공에 따른 수익을 향유할 목적으로 투자하는 자본으로서 보통 대상 토지를 계약하고 인ㆍ허가 등을 획득하는 등의 초기 사업비로 지출됨.
○ 타인자본은 금융기관 혹은 기타 채권자의 이자수입을 목적으로 대여하는 자금으로 계약금 이외의 잔여 토지비, 시공을 비롯한 사업비의 대부분을 차지함.
○ 공동주택 개발사업의 경우 국내의 경우 선분양이 일반적인 관계로 사업비의 상당부분을 수분양자의 계약금 및 중도금으로 충당하고 있음.
○ 막대한 자금이 소요되는 부동산 개발사업의 특징상 자금조달은 매우 중요한 요인임.

― 프로젝트 파이낸스란 사업주로부터 분리된 특정 프로젝트로부터 발생하는 현금흐름을 담보로 하여 당해 프로젝트를 수행하는데 필요한 자금을 조달하는 금융기법을 총칭하는 개념임.
○ 전통적인 기업금융은 금융기관이 프로젝트를 추진하는 사업의 신용도 및 담보를 기초로 대출을 실시하는데 반해, 프로젝트 파이낸스는 금융기관의 의사 결정 과정이 프로젝트 자체의 수익성과 향후 부채 상환 능력에 기초한다는 것이 큰 차이점임.
○ 프로젝트 파이낸스는 참여하는 기업의 재무구조가 취약하더라도 사업주가 특정 프로젝트의 완료를 목적으로 하는 특수목적회사(SPC)를 설립하여 프로젝트의 현금흐름 및 수익성을 담보로 해당 프로젝트에 필요한 소요자금을 조달함.
○ 프로젝트 파이낸스는 금융기관이 프로젝트의 사업성을 바탕으로 대출을 해주고, 프로젝트의 자체 수입만 가지고 대출금을 회수하는 구조적 특성상 어떤 사업에나 적용이 가능한 것은 아님.
○ 또한 일반적으로 프로젝트 파이낸스는 현금흐름의 불확실성이 크기 때문에 대출기관은 차주에 대한 소구권 강화를 비롯한 여러 가지 형태의 신용보강을 요구함.

ㅡ 현재 국내 부동산 개발에서 활용되고 있는 프로젝트 파이낸싱은 본래의 프로젝트 파이낸싱이라기보다 단일 프로젝트에만 자금을 사용하도록 하는 ‘특정 조건부기업금융’ 으로 이해하는 것이 타당함.
○ 프로젝트파이낸싱은 프로젝트로부터 발생하는 현금흐름만을 담보로 자금을 조달하는 것으로 정의하고 있으나 국내 부동산 프로젝트 파이낸싱의 경우 시공을 맡은 시공사가 채무인수 또는 연대보증 등의 신용보강 및 책임준공을 통해 위험을 전적으로 부담하는 구조를 가지고 있음.

― 국내의 부동산 개발사업의 자금조달 구조는 프로젝트 파이낸싱을 기 초로하고 있으며, 크게 대출구조(PF Loan), 유동화방식, 간접투자 방식으로 나눌 수 있음.