부동산 개발의 참여 구조

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― 부동산 개발사업에서는 하나의 프로젝트를 성공시키기 위하여 여러 참여자들이 참가하게 되며 주요 참여자들은 시행사, 시공사, 신탁사, 금융기관임.

― 시행사는 사업주로서 신규 프로젝트의 기획에서 시공, 운영, 재무조달까지 모든 단계를 조율하고 사업을 진행하는 주체임.
○ 부동산 개발사업의 주체로서 개발사업 관련한 자금조달시에 차주가 됨.
○ 그러나 국내의 경우 자금력이 취약한 시행사는 대주로부터 자금을 조달하여 토지의 계약금 등을 지불하고 건축 인ㆍ허가와 시공사를 선정하는 역할에 제한된 경우가 많음.

― 대주는 시행사의 사업시행계획을 바탕으로 자금을 조달하는 역할을 담당하고 있음.
○ 부동산 프로젝트 파이낸싱은 통상적으로 대규모 자금이 필요하고 리스크 수준이 비교적 높은 사업을 대상으로 이루어지므로 단일금융기관에서 전체 소요자금을 감당하기가 쉽지 않음.
○ 따라서 여러 금융기관이 모여 대주단을 구성하는 것이 일반적이며, 부족한 담보, 사업실행의 불확실성 등 매우 위험이 높은 상태에서 대출을 실행하므로 다른 대출보다는 비교적 고금리의 대출이 이루어지게 됨.

― 프로젝트회사(Project Company)는 프로젝트의 일상 업무 추진 및 차입업무를 담당하는 독립적인 법인을 지칭함.
○ 프로젝트회사는 해당 프로젝트를 시행사와 분리하기 위하여 설립한 서류상의 회사(Paper Company)인 특수목적회사(SPC)가 대부분임.
○ SPC는 시행사와 재무적으로 절연되어 있어 본 프로젝트와 무관한 시행사의 부채로 인한 손실이 투자자들에게 미치지 않도록 하는 역할을 하며, 통상적으로 국내의 부동산 개발사업의 경우 사업 진행을 위한 SPC 설립보다는 유동화증권을 활용하기 위해서 설립되고 있음.

― 시공사는 원칙적으로 당해 프로젝트의 건축물을 건축하는 역할을 하며, 부동산 개발프로젝트의 원활한 진행을 위해 조건에 관계없이 반드시 건축물을 준공한다는 약정(책임준공)을 맺게 됨.
○ 그러나 국내에서는 준공에 대한 책임 외에 자금력이 약한 시행사의 신용도를 보강하기 위해 주로 채무인수, 연대보증 등의 형태로 각종 신용보강을 제공함으로써 전반적인 부동산개발사업의 책임을 지는 역할을 담당하고 있음.

― 부동산신탁회사는 통상적으로 담보권과 관련한 신탁업무와 대출금의 관리 및 집행, 운영계좌, 분양수입금계좌관리 등의 사업관련 자금관리 업무 등을 수행함.

― 주간사는 특정 프로젝트를 위한 자금조달 및 대주단 조성을 주선하는 역할을 담당하며, 국내에서는 통상 증권회사나 은행권이 업무를 수행하고 있음.