부동산 개발의 위험성과 담보장치

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― 부동산 개발사업의 위험은 산재되어 있기 때문에 정확하게 파악하는 것은 어려운 일이나, 각 단계별로 리스크의 요인을 추정하고 리스크에 대한 발생 가능성과 적절한 통제방안을 마련하는 것이 중요한 요소임.
○ 부동산 개발사업의 진행 절차는 일반적으로 개발단계에 따라 사업의 구상, 예비타당성 분석, 부지매입 및 인허가, 시공 및 마케팅, 분양 및 매각 등 5단계임.
○ 부동산 개발사업에서 발생할 수 있는 위험은 크게, 시행사 위험, 토지매입 위험, 사업승인 위험, 완공 위험, 준공 후 위험 등으로 구분될 수 있음.

― 시행사 위험은 대부분 시행사가 영세하다는 점에서 비롯되며 부동산 개발사업의 경우 시행사가 해당 사업목적 이외의 용도로 자금을 유출하거나 유용할 가능성이 있어 이를 차단하는 여러 가지 방법들이 활용되고 있음.
○ 시행사가 두 개의 부동산 개발사업을 동시에 진행하는 경우, 하나의 프로젝트에서 다른 프로젝트로의 부도위험 전이 가능성이 주요 검토 대상이 되며, 이를 위해 금융기관은 해당 프로젝트만을 수행하는 특수목적회사(SPC)의 설립을 요구하거나 대출약정서상에서 다른 사업 추진금지조항을 삽입하기도 함.
○ 또한 대출자금의 인출제한 요건을 대출약정서상에 명시하도록 하고 있으며, 개발사업 관련 계좌에 근질권을 설정하고 해당 프로젝트의 부동산에 대한 담보신탁을 필수적으로 요구하고 있는 상황

― 토지매입 위험은 매입원가 상승 및 금융비용의 부담 증가, 계획된 자금조달기간구조와의 불일치 뿐 아니라 사업자체가 무산될 위험이 있어 사업승인을 위해서는 토지 전체의 소유권에 대한 취득이 선행되어야 함으로 토지 매입위험은 사업승인 위험에도 영향을 미침.

― 완공 위험은 시공사가 계약된 공기 내에 완공하지 못하는 위험으로 부동산 개발사업에서 가장 큰 본질적인 위험 중 하나임.
○ 책임준공을 약정한 시공사의 신용도는 완공위험을 판단하는 가장 중요한 요소 중 하나임.

― 분양 위험은 부동산 개발사업에서 가장 정확한 시장 예측을 요구하는 위험으로 각 단계별로 요구 분양률을 충족해야 적기에 공사대금을 지급할 수 있고 시행사의 사업비를 충당하거나 기존 차입금을 스케줄대로 상환이 가능하기 때문에 사업의 수익창출을 위해서는 손익분기점 이상의 분양률이 달성되어야 함.

― 준공 후 단계의 위험은 대표적인 것이 미분양 부동산의 처분과 관련된 위험으로 일반적으로 준공 시까지 대출금이 상환되지 않을 경우 대출기관은 미분양부동산에 대한 담보신탁등기 한 후 1순위 우선수익권의 지위를 얻어, 미분양 부동산에 대한 일괄매각 또는 경매/공매를 통해 유입된 현금으로 대출금을 회수하는 구조를 지님.a