미국의 부동산개발사업 구조

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― 미국의 경우에도 국내와 마찬가지로 개발회사가 특정 개발사업을 기획하여 개발컨셉과 상품에 대하여 결정이 되면 초기검토를 통해 주어진 부지의 사업타당성을 분석한 후 개발대상 토지를 확보하는 절차로 진행됨.
○ 토지확보를 위해 개발회사는 SPA(Sales and Purchase Agreement) 조건에 따라 계약금을 결정하고 보통 자기자금으로 토지계약금의 5~10% 정도를 지불하게 됨.
○ 토지매입을 위해 금융기관으로부터 LTV 40~50%정도의 토지담보대출과 추가 자기자본으로 토지잔금을 지불하여 토지소유권을 양도 받은 이후 투자자들로부터 지분형태의 자금을 확보해 토지 담보대출금을 상환함.
○ 대부분의 대출기관들은 프로젝트 총비용의 80%를 넘지 않는 수준에서 대출을 실행하게 됨.

― 개발회사는 사업시행법인(Project Company, 주로 유한책임회사 형태)을 설립해 토지소유일체를 프로젝트 회사에 양도하고 사업을 진행
○ 무한책임을 지는 시행사가 GP(general partner)가 되고 전략적 투자자와 재무적 투자자가 LP(limited partner)로 참여하여 사업의 초기자본을 확보함.
○ 자본금의 10%를 투자하는 시행사는 무한책임사원(GP)이 되어 인허가 및 건설자금 대출 등의 전반적인 사업수행에 관한 책임을 짐.
○ 투자수익을 목적으로 사업에 참여하는 투자자 및 출자파트너는 총 자본금의 90%를 투자하는 유한책임사원(LP)으로서, 사업수행에 책임이 없으며 단순 투자자로서의 참여함.

― 개발회사가 조달한 초기자본금으로 토지매입 및 소유권을 확보한 후, 인허가 작업을 시행, 사용승인이 완료되면 시공사를 선정하고 금융기관으로부터 장기저당대출(permanent loan)과 함께 건설자금(construc- tion loan)을 조달

― 미국 내 부동산 개발사업에 있어 사업주체는 다양한 형태로 존재하며, 개인사업자로부터 무한책임, 유한책임 파트너쉽, 유한책임회사, 부동산투자신탁회사 등이 존재하고 있음.

― 대부분 부동산개발회사는 유한책임회사(Limited Liability Company, LLC)형태가 가장 많이 이용됨.
○ 유한책임회사는 개발업자(GP, General Partner)가 무한책임을 지며, 합자회사와 달리 모든 참여자 및 투자자는 유한책임 파트너가 됨.
○ 장점은 파트너쉽의 소득은 과세되지 않아, 이중과세문제가 해결되며, 투자자가 손실을 입을 경우 투자자의 다른 소득에서 공제 받을 수 있음.
○ 단점은 파트너로 참여하는 모든 이는 회사를 대표하여 타인과 계약체결이 가능하기 때문에 문제의 소지가 존재함.

― 미국의 부동산개발사업(특히 상업용부동산개발)에 있어서 건설단계의 자금조달을 위한 건설자금대출(Construction Loan)과, 사업이 완공된 이후 운영단계까지 감안한 장기저당대출(Permanent Loan)이 필요하며, 2개의 대출구조로 이루어진 것이 일반적임.

― 건설자금대출(Construction Loan)은 주로 공사기간인 2~3년으로 단기간 대출을 시행하며, 프로젝트가 완공 된 후 반드시 장기저당대출로 차환되는 것을 전제로 함.
○ 따라서 장기저당대출이 확보되지 않은 상황에서는 대출이 이루어지기 어려우므로 대출금융기관은 부동산개발의 사업형태에 따라 대출의 안정적인 차환을 위해 준공시점에 장기저당대출의 확보에 대한 보장을 요구함.
○ 주거단지개발형태인 경우 사업성이 확실한 경우 대출기관은 대출약정서를 거의 요구하지 않고, 분양형 대출사업의 경우는 장기저당대출이 필요하지 않은 관계로 선분양비율(일반적으로 50%)을 요구함.
○ 상업용 부동산개발형태인 경우 대출 전에 주요임차인의 임대계약 및 다른 대출기관으로부터 장기저당대출 제공확약서를 요구함.
○ 즉, 상업용부동산 PF에 있어서 장기저당대출 없이는 건설자금을 대출받기 어려운 구조이며, 안정적인 임대수익을 담보로 한 장기저당 대출 확보 후 건설자금대출을 시행함.
○ 건설자금대출의 경우는 총 사업비의 70~80%에 해당하는 금액 또는 준공 후 안정적인 운용수익을 기본으로 DSCR(Debt Service Coverage Ratio, 부채상환비율, 미국내 부동산개발사업에서 주로 1.2비율 적용)을 적용한 후 산정된 금액 중에서 작은 금액을 적용함.

― 장기저당대출(Permanent Loan)은 프로젝트가 완공된 후 안정화 단계에서 정상적인 임대수익이 발생하는 기간 동안 정상적인 운용을 위해 필요하며, 총 상환기간은 25~30년간 분할상환으로 산정되나 만기는 10년임.
○ 장기저당대출의 금액은 준공 후 운용수익이 안정적으로 발생하는 시점의 순수익을 현재가치로 환산한 금액과 DSCR을 기준으로 안정적인 원리금상환이 가능한 대출금액 중 작은 금액을 적용
○ 장기저당대출의 기준은 장래에 안정적인 운용수입에 따라 결정되기 때문에, 사업의 안정적인 수익 여부가 중요
○ 분할상환기간은 대출의 원금과 이자를 상환하는데 걸리는 기간이며, 만기는 대출이 허용되는 기간임.

― 감정평가사에 의한 부동산 개발사업의 가치평가는 대출금융기관의 부동산 PF대출에 있어서 대출금액 결정의 중요한 기준임.
○ 부동산 개발사업의 평가가치란 개발사업의 시장조사에 의해 평가되는 가치이며, 현재 존재하거나 향후 건설예정인 시설에 대해 실현가능한 매도가격 또는 시장가치임.
○ 대출금융기관은 부동산 PF대출시 개발사업의 사업타당성 및 가치평가에 기준을 두고 대출여부를 결정하며, 개발사업의 시장가치를 비교하여 적정한 PF대출금액을 결정함.
○ 개발사업의 사업타당성과 평가가치는 감정평가사에 의해 평가되며, 감정평가사는 부동산개발 PF 프로세스에서 중요한 역할을 담당하고 있음.
○ 감정평가사가 평가한 사업의 가치 및 사업타당성 분석은 금융기관이 개발사업에 대한 대출여부를 결정하는 근거로서, 대출금융기관이 PF대출을 시행할 시 감정평가사가 프로젝트 가치평가를 주도하도록 미국 연방대출금융법(Federal Lending Act)에 규정되어 있음.
○ 감정평가사가 사업의 시장가치를 추정하는 방법으로 크게 원가접근방식, 수익환원접근방식, 매매사례비교접근방식 등 3가지가 있으며, 각 방식에 의해 산정된 금액을 비교하여 시장가치를 도출함.

― 대출금융기관은 개발회사(차주)의 건설자금대출 요청 시 개발사업에 대한 검토 뿐 아니라 개발회사에 대한 적격심사를 실시하며, 우량차주로서는 기존실적, 사업능력, 담보력 등을 보유하고 있어야 함.
○ 차주는 대출상환의 의지 및 과거의 상환실적이 우수해야 하며, 개발사업의 타당성 및 사업능력을 보유하고 있어야 함.
○ 대출적격여부를 위한 개발사업의 주요 전제조건으로는 사업의 재무적 안정성 확보를 위한 적정한 Equity(총 사업비의 20~30%)확보, 사전분양율(pre-sale minimum)충족, 개발허가, 건설계약완료, 개인보증서(personal guarantee, 개발회사의 신용 및 사업의 사업성에 따라 보증금액은 차별화됨) 제출 등이 검토됨.

― 부동산개발사업의 잔존하는 시장리스크에 의해 대출은행은 부동산개발사업을 위한 건설자금의 대출시 일반대출보다 더 많은 자산을 담보로서 연대보증서를 요구하며, 순자산 또는 법인의 자산을 담보로 제공함으로써 추가적인 채권보전책을 제공함.