미국의 부동산개발사업의 자금조달 방식

― 미국의 부동산 개발자금은 저축대부조합(S&L)에 의해 진행되어 왔으나 1980년대 S&L이 부실화되면서 다양한 방식이 활용되기 시작하였음.
○ Opportunity Fund는 고수익 고위험을 추구하는 구조로서, S&L 위기로 인한 부동산개발의 위축과 비교적 낮은 금리로의 자금조달로 인해 높은 투자수익이 가능했음.
○ 리츠(REITs)는 부동산시장의 호황과 비교적 유리한 세제혜택으로 인해 성장했으며, 2003년도에 2,000억달러를 넘어선데 이어 2005년도에는 4,300억 달러까지 리츠시장의 규모가 커짐.
○ 부동산 저당증권(CMBS)은 부동산 담보대출의 유동화를 통해서 수익을 창출했다는 점에서 다른 상품과 차이점이 있으며, 개발사업자가 자금조달비용을 절감할 수 있는 기회를 제공함.
○ 전통적인 개발자금 투자자로서 생명보험회사, 상업은행 등도 여전히 부동산대출자금의 주요 공급자 역할을 하고 있으며, 다양한 금융상품을 가지고 있음.

― 미국의 부동산 시장은 주로 디벨로퍼(Developer)에 의해 공급되며, 특히 주택의 경우에는 후분양방식으로 자금회수가 2년 이상 걸리는 장기투자사업임.
○ 분양대금은 은행대출을 먼저 상환하고 판매비용을 정산한 후 유한회사의 주주지분 비율에 따라 이익금으로 분배되는 방식이 일반적임.

― 미국은 분양보다 임대가 많아 사업구조가 국내와 상이하며, 후분양제도를 채택하고 있어 대규모 자금조달이 필수적으로 자체조달이 어려운 경우 다양한 방법을 통해 조달함.
○ 임대형 개발사업의 경우 단기적인 건설자금대출(Construction Loan)을 일으킨 후 준공시점에 장기자금대출(Permanent Loan)을 받아 공사비 대출을 상환하여 대체하는 2단계 구조가 주로 활용됨.
○ 분양형 개발사업의 경우 개발업자는 토지확보 후 사전분양(pre-sale)을 하게 되며 이는 공사비에 사용되지 않고 이를 기반으로 건설자금대출(Construction Loan)을 일으킴.
* 대출자의 입장에서는 사전분양이 되면 일정수준의 사업성을 확보하는 수단이 되기 때문에 대출금리를 조절하는 근거가 됨.
○ 이후 수분양자의 계약금 등은 에스크로우 계좌에서 별도로 관리되며 공사와 관련된 비용은 모두 건설자금대출 등으로 충당함.
○ 공사의 진행은 개발업자가 선정한 시공사에 의해 진행되나 준공리스크에 대비하여 시공사에게 공사이행보증(P-bond)을 제출하도록 함.

― 시행사는 개발사업을 진행함에 있어 토지를 확보해야 하는데 이를 위한 자금조달은 자기자본조달(Equity Investment)과 채권금융방식(Debt Financing) 활용함.
○ 주로 합명회사, 합자회사, 일반주식회사, REITs 등의 기업을 설립하여 사업을 추진하게 되는데, 손실을 최소화하기 위해 토지를 구입하기 보다는 개발옵션 등을 활용하는 경우가 많음.

건설자금대출의 대주는 주로 상업은행이나 대부저축조합(S&L)으로, 개발자가 사업을 계획대로 수행할 수 있는가의 여부를 대출의 가장 주요 요건으로 판단함.
○ 건설공사비 대출(Construction Loan)이 활성화 되어 있으며, 건설공사가 시작되면 공사진척 단계에 따라 시공사에게 공사비가 직접 지불됨.
○ 대출금리 및 수수료는 기준금리에 가산금리가 더해지는 방식으로 진행되며, 개발업자가 금리변동의 위험을 부담함.
○ 장기자금 대출(Permanent Loan)은 대출금 상환이 장기간에 걸쳐 발생하는 관계로 프로젝트의 장기적인 시장위험을 떠맡는 것을 의미하므로, 개발사업으로부터 발생하는 순운영소득이 이자를 감당할 수 있는지의 여부가 주요한 요건임.
○ 메자닌 파이낸싱(The Mezzanine Financing)은 건설공사비 대출이나 장기자금 대출만으로 자금을 충당하기 어려울 경우 유용한 수단이지만, 전통적인 대출형태보다 리스크가 크기 때문에 대출기관은 후순위 신탁증서를 요구하거나 디벨로퍼 개인의 자본을 담보로 지정함.
* 최근에는 개발자가 자신의 지분투자를 일찍 회수하기를 바랄 때나 자본투입이외의 금융조달이 필요할 때 사용함.