담보대출, 신용대출의 차이점과 절차

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담보대출은 돈을 빌리는 사람이 계약 조건에 의해 지켜야 할 의무(원리금 상환)를 지키지 않았 을 때, 이를 보상하기 위한 방법으로 담보물을 채권자에게 제공하도록 설정하는 대출입니다. 담보 물의 가치에 따라 대출 가능 금액이 달라집니다. 일반적으로 부동산이나 예·적금 등을 담보로 설정합니다.

주택담보대출은 금융기관에 주택을 담보로 제공하는 대출로, 금융기관별로 다양한 상품이 있습 니다. 정부는 대출을 받고자 하는 사람의 상환능력과 담보물의 가치에 비해 과도하게 발생하는 대출을 방지하기 위해, 신청자의 소득과 부채 규모, 기존 주택담보대출 보유 여부, 주택이 위치한 지역 (투기지역 및 투기과열지구) 등에 따라 대출한도를 규제하고 있습니다.

전세금 대출은 전세 계약이 종료될 때 임차인이 임대인에게 전세금을 돌려받을 권리를 확인하 고 은행이 임차인을 대상으로 자금을 빌려주는 상품입니다. 자금의 출처에 따라 주택도시기금재 원 대출과 은행재원대출로 나뉩니다. 주택도시기금은 국민주택이나 임대주택 건설을 위한 주택 사업자와 주택을 구매 또는 임차하고자 하는 개인에게 자금을 지원하기 위해 조성된 기금입니다.

은행재원대출은 주로 주택금융공사 및 서울보증보험의 보증대출로 취급되고 있으며 은행별로 다 양한 상품이 있습니다.

예·적금 담보 대출은 자신이 보유한 예금이나 적금을 담보로 제공하고 받는 대출입니다. 만기가 되지 않았지만, 큰돈이 필요해 적금을 해지하는 경우가 있습니다. 이때 적금 만료 시 받게 될 이자 가 대출이자보다 많다면, 적금을 해지하지 말고 적금을 담보로 대출을 받은 다음, 적금 만기 후에 대출을 상환하는 것이 이득입니다.

신용대출은 담보 없이 신용만으로 대출을 받는 것으로, 각 금융기관은 대출을 받고자 하는 사람 의 신용 수준에 따라 대출 가능 여부와 대출한도, 금리 등을 결정합니다. 좋은 조건으로 대출을 받기 위해서는 신용 관리를 잘 해두는 것이 좋습니다. 일반적으로 신용이 좋을수록 제1금융권에서 낮은 금리로 대출을 받을 가능성이 높고, 신용이 좋지 않다면 저축은행이나 카드회사 등 여신전문 회사나 보험회사에서 비교적 높은 금리로 대출을 받을 가능성이 높습니다.

나에게 적절한 대출상품을 선택하기 위해서는 먼저 대출의 목적을 생각해 봐야 합니다. 다음으 로 주택 구입, 자동차 구입, 학자금 마련 등 자신의 목적에 부합하는 상품에는 어떤 것이 있는지, 목적을 달성하는 데 필요한 금액은 얼마인지, 지출을 줄이거나 소득을 늘려 필요한 돈을 조달할 수 있는지 점검해 봐야 합니다.

대출 가능 여부와 금리 수준은 어떤 금융기관에서 대출을 받는지에 따라 달라집니다. 일반적으 로 금융기관은 제1, 2, 3금융권으로 나뉩니다.

제1금융권은 예금은행을 가리키는 말로, 일반은행, 특수은행, 인터넷전문은행을 포함합니다. 제 1금융권은 다른 금융권에 비해 금리가 저렴하지만, 신용이 좋지 않은 사람은 대출이 어려운 경우 가 많습니다.

제2금융권은 일반은행을 제외한 금융기관으로, 자금의 중개를 주로 담당하는 비통화금융기관입니 다. 보험회사, 신탁회사, 증권회사, 종합금융회사, 여신금융회사(카드사, 캐피탈), 상호저축은행 등이 제2금융권에 해당합니다. 제1금융권에 비해 대출 절차가 간단한 경우가 있지만, 금리가 비교적 높게 형성되어 있습니다.

제1, 2금융권은 제도상의 금융기관으로 이루어져 있지만 제3금융권은 그렇지 않습니다. 제도 권 밖의 사금융이 제3금융권에 해당하며, 흔히 말하는 대부업체나 사채업체가 여기에 해당합니 다. 신용이 너무 낮아 제도권 금융권을 이용하기 어려운 사람들이 주로 찾습니다. 보통 금리가 매 우 높고, 이용한 기록만으로 신용에 부정적인 영향을 주기 때문에 제3금융권을 통한 대출은 가능 한 피하는 것이 좋습니다. 불가피한 경우라면 법정 최고금리인 24%를 넘지 않는 업체를 이용하 는 것이 좋습니다.

대출한도는 금융기관에 따라, 상품에 따라 다릅니다. 금융기관은 나름의 원칙으로 상품의 한도 를 정합니다. 대출한도는 정부의 정책에 영향을 받기도 합니다. 특히 부동산 관련 대출은 정부가 대출한도를 직접적으로 규제하고 있습니다. 주택담보대출의 한도를 설정할 때 주로 사용되는 개 념으로 LTV(Loan-to-Value ratio, 주택담보대출비율), DTI(Debt-to-Income ratio, 총부채상 환비율), DSR(Debt Service ratio, 총부채원리금상환비율) 등을 들 수 있습니다.

LTV는 담보물의 가치에서 대출금액이 차지하는 비율로, LTV 규제는 대출한도를 담보물 가치의 일정 범위 안으로 설정하는 것을 말합니다. 예를 들어 LTV가 40%라고 가정해 보겠습니다. 2억 원으로 평가되는 주택을 담보로 대출을 받을 때 한도는 8,000만 원이 됩니다.

DTI는 총소득에서 연간 상환하는 주택담보대출의 원리금이 차지하는 비율로, DTI 규제는 소비자의 상환능력에 따라 대출한도를 설정하는 방법입니다. 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기존의 다른 대출의 연간 이자 상환액이 소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 대출 규모가 제한됩니다. DTI가 40%일 때 소득이 5,000만 원인 가계의 대출한도는 연간 원리금 상환액이 2,000만 원을 넘을 수 없도록 설정됩니다.

DSR은 DTI와 비슷한 개념으로, 소득 대비 연간 상환하는 모든 대출의 원리금 상환액이 차지하 는 비율입니다. DTI는 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 다른 대출의 연간 이자 상환액을 합 해 계산하지만, DSR은 모든 대출의 원리금 상환액을 계산합니다. DTI보다 더 세밀하게 채무자의 상환능력을 평가할 때 활용됩니다.

대출금리는 적용하는 방식에 따라 고정금리와 변동금리로 나뉩니다. 고정금리는 대출을 시행할 때 정해진 금리를 대출 기간 동안 동일하게 적용하는 것입니다. 대출 기간 동안 금융시장의 금리가 오를 때는 시세보다 저렴하게, 금리가 떨어질 때는 시세보다 비싼 금리를 적용받습니다.

반면 변동금리는 시장의 금리 변동에 따라 일정 기간마다 적용되는 금리가 달라집니다. 시장의 금리가 떨어지면 시장의 변화에 맞춰 저렴한 금리로 대출을 이용하게 되지만, 시장의 금리가 오르 면 비싼 금리를 적용받게 됩니다. 일정 기간은 고정금리를 적용한 후 남은 기간에는 변동금리를 적용하는 혼합형 금리 방식도 있습니다. 대출이 필요한 기간, 시장의 금리 변동 가능성 등을 고려해 대출금리 적용방식을 결정하는 것이 좋습니다.

대출금리가 결정되는 방법에 대해 살펴보겠습니다. 대출금리는 일반적으로 대출 기준금리에 가 산금리를 합해 결정됩니다. 대출 기준금리는 은행이 자금을 조달해 올 때 지불하는 금리입니다.

일반적으로 COFIX, CD금리, 금융채금리, 코리보(Koribor) 등이 자주 사용됩니다. 가산금리는 대 출업무를 하면서 발생하는 비용, 법적 비용, 손실에 대비하기 위한 비용, 목표이익률 등에 따라 결 정됩니다. 이에 더해 금융회사와의 거래 실적 등에 따라 금리를 우대받을 수 있습니다. 대출금리 는 금융회사별로, 대출을 받는 개인에 따라 다르게 적용됩니다.