국내 부동산 개발금융 제도의 문제점

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1)시행사 자본구조의 영세성

― 시행사는 부동산 개발사업의 주체임에도 불구하고 자금력이 부족하여, 평균적으로 전체 사업비의 4% 정도만을 자기자본을 투자하는 구조를 가지고 있음.
○ 열악한 시행사의 자본구조는 시공사에 리스크가 집중되는 원인인 되며, 과다한 부채비율 등에 따라 금융권의 참여를 기피하는 요인으로 국내 부동산 프로젝트 파이낸스의 근원적인 문제로 파악됨.

2)시공사의 리스크 집중

― 시공사가 책임준공 이외에 연대보증 등의 신용공여를 부담함으로써, 전체사업 대부분의 리스크를 지니는 구조를 가지고 있음.
○ 부동산 개발사업의 리스크 집중은 시공사가 진행하고 있는 하나의 사업장이 부실이 될 경우 다른 사업장에게까지 전이될 위험성이 있음.
○ 아울러 시공사의 부도로 인한 프로젝트의 부도는 프로젝트에 참여한 대출기관에게 이어져 금융산업의 안정성을 훼손할 위험

― 경기에 민간한 부동산개발사업의 경우 부동산시장의 확장기와 침체기에 실질적인 시공사의 보증능력을 상회하여 보증규모를 확대할 여지가 존재함.
○ 부동산 경기 확장기나 성숙기에는 사업성에 대한 과대평가로 인하여 실질적인 시공사의 보증능력을 상회하는 보증규모를 축적할 가능성
○ 부동산 경기 하락기나 수축기에는 PF대출의 채무보증사업장의 부실이 상당부분 진행된 시점에서 시공사의 부실화 가능성이 인지될 수 있다는 점에서 관련 보증규모가 시공사의 능력이상으로 증폭될 가능성 존재

3)프로젝트 파이낸싱의 담보문제

― 공동주택 개발의 경우 대한주택보증(주)의 분양보증이 완료되는 시기까지는 대주단은 사업관련 부동산에 대한 담보력을 상실함.
○ 이와 같은 배경에서 대주단은 개발위험을 전적으로 시공사에 부담시키고 있어 사업성 평가 등 프로젝트 파이낸싱 본연의 기능이 작동하지 못하고 있음.

4)재무적 투자자의 참여부진

― 부족한 시공사의 지분투자를 보완하기 위해 재무적 투자자의 역할이 요구되나 현실적으로 부동산 개발사업에 지분형태로 투자하는 금융기관은 거의 없는 실정임.
○ 금융기관 등 기관투자자들이 부동산 프로젝트에 직접 투자에 대한 제도적 제약이 많기 때문

5)프로젝트 사업의 원만한 청산

― 시행사 등 사업참여자가 기한이익 상실사유가 발생하는 등 계약서상 의무조항을 준수하지 못할 경우 사업시행과 관련한 일체의 권리를 포기해야 하는데 실제 그 적용에 있어서 이해당사자간 마찰이 발생하고 있음.
○ 이와 같은 문제로 미분양사태가 발생하였을 당시 적정시기에 공사의 타절이 불가능하여 상황을 악화시켰던 경험이 있음.

6)수분양자의 도덕적 해이

― 공동주택 개발사업의 경우 대한주택보증(주)이 제공하는 분양보증이 있어 수분양자의 경우 투자액이 전액 보증되고 있어 경기호황 시 무책임한 투자가 증가하여 시장 변동성이 확대하는 한편 사업자에 대해 모든 위험을 전가하는 상황이 발생함.
○ 선분양제도에서는 개발자금의 상당부분을 수분양자로부터 조달하는 형태로 수분양자는 개발이후 시세차익 등의 형태로 개발이익을 획득할 수 있다는 장점에서 손쉽게 자금조달이 가능하였음.
○ 이와 같은 상황을 살펴보면 수분양자 또한 개발사업의 주요 참여자로 분류하여 투자에 대한 책임을 일부 분담할 필요가 있음.

― 1980년대부터 1990년대 중반까지 미국 부동산시장의 거품을 조성하였던 저축대부조합사태(S&L Debacles)의 주요 원인으로 건설자금의 조달원인 저축대부조합(S&Ls)에 대한 전액보증제도가 지적되고 있음.
○ 미국의 저축대부조합은 저축대부조합보험공사(FDLIC)의 전액 보증을 배경으로 투자자들로부터 고금리 저축상품을 판매하여 고위험 개발사업에 무책임한 투자를 확대한 결과 부동산시장의 거품을 형성하였으며 이의 붕괴와 함께 저축대부조합보험공사가 파산하게 되고 예금보험공사(FDIC)에 흡수됨으로써 부분 보험제도로 전환되었음.

― 아울러 현행 제도는 부실사업장에 대한 정리방식을 결정하는 과정에서 수분양자의 의견을 전적으로 수용하는 체제를 갖고 있어 환가가 낮게 책정되는 등 효율적인 정리가 어려운 상황임.
○ 공사의 진행도가 높아 마무리 공사 후 분양이행을 하는 것이 효율적인 경우에도 시황이 좋지 못한 경우 수분양자들은 환급이행을 요구함에 따라 채권회수액이 크게 낮아져 프로젝트 참여기업에 대한 배당이 거의 없게 되는 부작용이 발생함.