계약금에 대한 오해와 진실

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부동산 거래를 하다 보면 ‘가계약’이란 단어가 심심치 않게 등장합니다. 가계약은 정식 계약을 맺기 전 임시로 맺는 계약입니다. 보통 원하는 부동산을 선점하기 위해 가계약을 맺는데, 전체 계 약금의 일부 금액을 매도인(또는 임대인)에게 입금하는 방식으로 이뤄집니다.

대부분의 가계약은 구두로 이뤄집니다. ‘가(假)계약’이라는 단어가 주는 느낌 때문에 실제 계약 이 아니라고 생각하거나, 계약금을 쉽게 돌려받을 수 있을 것 같다는 생각이 듭니다. 한편, 내가 원하는 부동산을 다른 사람이 먼저 계약할까 봐 조급한 마음에 가계약을 진행하게 됩니다. 가계약 은 정말 임시 계약일까요?

A 씨는 오피스텔 매입을 고민하고 있다. 오피스텔은 B 씨의 소유로, 대금은 2억 7,000만 원이었다. 고민스러웠던 A 씨는 가계약을 체결해, 한 달 정도 여유를 두고 고민해 보기 로 했다. 잔금 지급일은 201X년 10월 중순, 계약금은 매매대금의 10%, 가계약금은 300 만 원이라는 B 씨의 제안을 받고, 201X년 4월 무렵 B 씨에게 가계약금 명분으로 300만 원을 송금했다. 고민 끝에 A 씨는 오피스텔을 구매하지 않기로 했고, B 씨에게 가계약금 300만 원을 돌려달라고 요청했다. 그런데 B 씨로부터 300만 원을 돌려줄 수 없다는 답 변을 받았다.

A 씨로서는 억울할 수도 있겠지만, 가계약 또한 유효한 계약입니다. 법원에서도 부동산 매매계 약에 대한 가계약을 맺은 뒤, 본계약 체결을 스스로 거부한 A 씨는 가계약금을 돌려달라고 요청할 수 없다는 판결을 내렸습니다. 그뿐만 아니라 가계약서 작성 당시 계약의 대상이 되는 부동산, 매 매대금, 중도금 지급 방법 등 중요한 사항이 서로 합의되면 정식계약서를 작성하지 않았더라도 계 약이 유효하다고 판단했습니다.3) 가계약이라는 명칭을 썼더라도 본계약과 다르지 않다는 것입니다.

가계약뿐만이 아닙니다. 우리는 계약금을 쉽게 돌려받을 수 있다고 생각하는 경우가 많습니다.

계약서 작성 시 ‘계약금을 위약금으로 한다’는 특약이 대부분 포함되기 때문에, 계약 후 이를 해제 하고 싶다면 매도인에게 지급한 계약금을 포기해야 합니다. 특약은 특별한 조건을 붙인 약속으로 공통 약관보다 우선해 적용됩니다. 따라서 계약을 이행하지 않으면 계약금은 위약금이 되고, 매도 인은 계약금을 돌려줄 의무가 없게 됩니다. 법원에서도 계약금의 지급으로 계약 의사를 밝힌 것이 므로, 계약에 법적 효력이 있다고 판단했습니다.

그렇다면 계약금에 대한 분쟁을 줄이려면 어떻게 해야 할까요? 계약 이행이 확실하지 않다면 가 계약금의 지급을 신중하게 결정해야 하고, 계약을 진행하더라도 되도록 적은 금액으로 계약금을 정하는 것이 좋습니다. 다음으로 계약금 반환에 대한 특약을 체결하면 됩니다. 지급한 가계약금을 반환받기 위해서는 계약 취소 관련 특약을 명시해야만 가능합니다. 따라서 가계약 시, 특약으로 가계약금 반환과 관련된 내용(예: 가계약을 포기하는 경우 가계약금을 반환한다)을 계약서에 포 함하는 것이 좋습니다. 계약서에 나에게 불리하게 적힌 내용이 있는지 살펴본 후, 특약을 통해 계 약을 부분적으로 수정하거나 보충해야 합니다.